文／住展雜誌/讀者投稿
文／謝彥安、徐因皜
中古屋交易中，賣方哪些屋況一定要說？買方發現瑕疵後，又該如何保障自己的權益？
花蓮縣一名A先生，在2024年向L小姐購入一棟房屋。簽約時，L小姐在標的現況說明書上隱瞞房屋曾漏水的事實，交屋後房屋隨即出現漏水，A先生因而向法院提告，經法院一審審理，L小姐遭依詐欺罪判刑。從這個案例可以看出，如果賣方對於屋況惡意欺瞞，除了民事責任外，亦有可能要負刑事責任。
賣方應誠實揭露屋況
賣方應確保房屋的產權在簽約的當下，沒有其他第三人得以主張權利（例如抵押權），這即是《民法》第349條所稱的權利瑕疵擔保。而賣方也要對於房屋的瑕疵據實以告，《民法》上判斷是否構成瑕疵，關鍵在於該狀況是否造成房屋整體價值減少，若是，才能算是瑕疵，例如漏水、輻射屋、凶宅；反之，若只是一些影響美觀、不會造成房屋整體價值減少的狀況，就不是瑕疵，例如牆壁有污漬。
另外，《民法》保障契約自由，契約條文可以在簽約前由買賣雙方討論修正，但如果賣方是以定型化契約的方式提供契約給買方，應該給予買方合理的審閱期，並且要注意契約條款是否違反內政部訂定的成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，一旦違反，該條款會直接無效。
回到本文開頭的案例，賣方務必注意標的現況說明書記載是否如實，否則將構成《民法》上的故意不告知。此時，就算買方沒有盡到檢查屋況的義務，賣方仍不能免除《民法》上應負的責任。甚至如同本文開頭的案例，賣方還在標的現況說明書上隱瞞房屋現況，是有可能吃上刑責的。
買方有主動查核通知義務
除了契約相關的注意事項，《民法》也課予買方檢查屋況、並在發現瑕疵時通知賣方的義務。建議簽約前實地看屋，並與標的現況說明書比對，可以挑不同的時間、不同的天氣狀況去看屋，例如白天可看採光，雨天可觀察是否反潮、附近是否容易淹水，晚上則可留意周邊環境是否安寧。
看屋過程中若發現瑕疵，應當下告知賣方並要求處理，否則簽約後，賣方有權拒絕處理；像凶宅這類外觀無法辨識的狀況，可透過詢問附近鄰居的方式查證，若是漏水這類看屋當下難以察覺、須入住一段時間才會發現的狀況，買方也應該在發現的當下立即通知賣方，買方若未即時通知，會被視為自願承擔房屋現況，不得再主張民法上的權利。
買賣房屋除了注重房屋本身的狀況外，買賣雙方也須注意法律上的責任及義務，否則不僅要耗費心力面對訴訟，甚至有可能背負刑責，不可不慎。【作者謝彥安為律師、土木技師；徐因皜為法務專員】
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