文／陳炳辰
「十年河東，十年河西」可謂澈底體現在店面商圈市場，十年前的電商、外送平台狀態不比當前，國內的實體店面、觀光效益還有所表現，於是孕育台北市四大商圈包括東區、永康、北車、士林夜市，交易出單坪500多萬元至700多萬元的一樓店面。同樣是一級戰區的西門町，或許大多因為店面持有方惜售而未趕上繁花好時節，但勢必因為長期名氣累積，加上若物件坐落當地絕佳位置的捷運西門站6號出口周邊，就會產生在2022年法拍知名成都楊桃冰店面，單價可來到475萬元。
「人無千日好，花無百日紅」則是如今店面成交價不復見過去榮景的寫照，能賣出單坪2、300萬元鳳毛麟角，消費型態大舉轉往網路購物，不再仰賴實體店面，這也呈現在民眾習慣使用外送的餐飲業，加上服務人力吃緊，且觀光商機大不如前，業者已不願意承受高店租壓力，店面房東投報收益弱化，即使口袋夠深，能長期不降租地靜待有緣人，自然也相當有感，所幸地段好不怕時運磨，窮則變變則通，這些商圈本有地段光環與交通、採買方便的優勢，商用這條路走下坡，但台北市不動產最熟悉的都更危老改建走向再次提供華麗轉身契機，建商踴躍參與下，與店面地主戶一拍即合，而買盤上更見認同度，媒合不少高價紀錄。
市中心門牌不敗
商圈名氣高如虎添翼
住展雜誌觀察近年常見新案進駐的台北市指標商圈永康、東區、北車、西門，在近2年於當地公開新案最高單價資訊，東區與永康於去年由知名建商在鄰近捷運東門站與國父紀念館站推出『柏金』、『德運元鼎』，均價皆站穩單坪200萬元，這也是這兩商圈目前整體預售案價碼行情，最高單坪價則達225.5萬元、214.7萬元，品牌建商、黃金門牌、宜居機能的不敗因素，加上像『柏金』還有小宅戶別，商圈主戰場成功轉型高價宅聚落。
北車與西門則有228公園、捷運西門站周邊推出『南陽龍踞』、『ASTER ONE』，締造出新開案的高單價表現，各為155萬元、143.5萬元，尤其『ASTER ONE』突破140萬元水準更是萬華區住宅產品新高。目前北車商圈的預售案單坪均價為130萬元，北萬華西門區域是一00萬元，在買方對於市區商圈可享居住方便性，兼具小坪數好入手與多元利用功能性，青睞度其來有自。
又如南西、公館商圈的一樓店面實價揭露雖不像前述商圈輝煌，但也不乏總價破億元的透店成交，而近2年在地新推案亦有高價住宅案身影，比方說南西的『J PARK』、公館的『里哲』分別有157萬元、138萬元的非露臺戶高單價成交實登，兩地預售案身價在140萬元左右，又彰顯了熱門商圈房產的潛力價值。而永康、東區、北車、西門、南西商圈後續各有璞真、達麗、新潤、冠德、桓邦等品牌建商作品，預期價格將居高不下。
個案表現遍地開花
價量背離原來如此
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，去年12月的風向球仍開出衰退燈號，蛇年寫下悲劇完結篇，特別是在需求面銷況慘澹依舊，50%的比例為單周不到10組的賞屋組數，或是單周交易掛蛋窘況。然而開價與成交價保持在一成以內，一年多來均是此等價量背離情勢，再看前述由商轉住的核心市區，輔以知名建商新案創造高價難跌，每每以個案表現來解釋弱況下的逆勢紅盤，純住氛圍也好，商住混合也罷，實則來說乃無法小覷房產在台灣市場上的發揮空間，「不缺資金，只缺信心」成為後續可能爆發力的最好註解。
| 台北市高價商圈近兩年公開新案最高單價資訊 | |||||
| 商圈 | 建案 | 單價 | 總價 | 坪數 | 樓層 |
| 永康 | 柏金 | 225.5 | 6785 | 38.9 | 23 |
| 東區 | 德運元鼎 | 214.7 | 6998 | 41 | 17 |
| 北車 | 南陽龍踞 | 155 | 3263 | 21.1 | 12 |
| 西門 | ASTER ONE | 143.5 | 2200 | 15.3 | 10 |
| 資料來源/實價登錄、住展雜誌 製表/住展雜誌 註.資料觀察至2025/12，並排除一樓、露臺戶、特殊交易。 |
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| 2025年12月暨近一年【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表 | ||||||||
| 時間 | 預售推案量 | 新成屋戶數 | 待售建案個數 | 議價率 | 來客組數 | 成交組數 | 總分 | 燈號 |
| 2025年7月 | 7.63 | 4.22 | 7.68 | 9.92 | 4.52 | 4.22 | 38.2 | 黃藍燈 |
| 2025年8月 | 5.8 | 3.6 | 7.68 | 9.92 | 4.15 | 4.22 | 35.4 | 黃藍燈 |
| 2025年9月 | 6.17 | 3.91 | 7.23 | 9.92 | 4.15 | 4.22 | 35.6 | 黃藍燈 |
| 2025年10月 | 7.26 | 4.22 | 7.23 | 9.92 | 4.52 | 4.22 | 37.4 | 黃藍燈 |
| 2025年11月 | 8.35 | 3.91 | 7.23 | 9.92 | 4.52 | 4.22 | 38.2 | 黃藍燈 |
| 2025年12月 | 9.08 | 4.53 | 6.78 | 9.92 | 4.15 | 4.22 | 38.7 | 黃藍燈 |
| 資料來源/住展雜誌 製表/住展雜誌 【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：32.1~42分。 綠燈(復甦安全)：42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意)：52.1~61分。紅燈(過熱煞車)：61.1分以上。 |
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