文／謝曉菁 攝影／黃威彬
隨著AI（人工智慧）、半導體、高效能運算（HPC）及智慧製造等科技產業持續發展，科技產業聚落也成為房市關注焦點。房仲江晨慎指出，「竹科X產業創新園區（竹科X基地）」持續推進，除了有望帶動產業投資及就業人口增加，也可能進一步擴大竹科居住需求，從新竹市、竹北一路外溢至竹南、頭份及苗栗高鐵特區。不過，產業題材能否真正轉化為房市需求，仍須觀察企業進駐、人口、交通及生活機能等實際發展。
竹科X產業創新園區鄰近國立清華大學與國立陽明交通大學，並規劃有三棟軟體大樓，結合周邊藝文特區形成產業與生活機能兼具的帶狀廊帶。該基地為新竹科學園區首座都市型軟體園區，定位為軟硬整合研發中心，重點發展人工智慧、物聯網、5G及大數據等產業。
江晨慎分析，大型科技產業聚落之所以受到房市關注，主要在於企業投資與就業人口增加後，可能進一步帶動居住、消費及生活服務需求。尤其科技業從業人員收入相對穩定，對住宅品質、交通便利性及生活機能也有一定要求，往往成為科技園區周邊住宅市場的重要買盤之一。
從過去新竹科學園區發展經驗來看，隨著科技業人口聚集，新竹市、竹北市住宅需求增加；近年當地房價走高後，也有部分購屋需求轉往竹南、頭份等房價相對較低的區域。
江晨慎認為，若竹科X產業創新園區未來陸續帶進企業及就業人口，竹苗房市可能出現進一步的外溢效應。其中，新竹市、竹北市、竹南鎮、頭份市及苗栗高鐵特區，是可持續觀察的5個區域。
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他提及，新竹市本身就是科技產業核心，加上教育、醫療及生活機能相對成熟，仍是科技從業人員主要居住區域之一；竹北市則坐擁高鐵新竹站、生醫園區等條件，住宅市場發展成熟，對重視交通及居住品質的科技家庭具有吸引力。
至於竹南，除鄰近新竹科技產業聚落，本身也有竹南科學園區及交通條件，可承接部分科技人口的居住需求；頭份則擁有商圈、公園及既有住宅社區，加上房價相較新竹、竹北親民，成為部分科技家庭「以距離換房價」的選擇。
苗栗高鐵特區則具有高鐵交通優勢，江晨慎認為，未來能否進一步承接科技人口及置產需求，仍要視周邊產業、人口及生活機能的實際發展而定。
江晨慎指出，科技園區發展除了直接創造工作機會，後續也可能帶動道路、公共運輸及生活機能改善。隨著人口增加，餐飲、零售、醫療、教育及休閒需求也可能同步成長，進而影響區域居住吸引力。
不過，他也提醒，產業園區題材並不代表房價一定上漲。對有自住需求的購屋族而言，若工作地點位於新竹或竹南科學園區，可依通勤距離、房價及生活需求評估竹南、頭份或苗栗其他區域；若是投資置產，更應觀察產業是否真正落地、企業進駐情況、人口變化、交通建設及生活機能，而非僅憑園區題材追價。
江晨慎表示，房地產屬於中長期資產，竹科X產業創新園區未來是否能為竹苗房市帶來新一波需求，仍取決於後續產業與建設落地進度。購屋人應回歸自身財務能力及實際居住需求，避免將產業發展預期直接等同於房價上漲。
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