文／吳翃毅
社區成立管委會，本是為了讓大樓運作更有秩序。但實務上，主委一句話、一紙規約，常被當成不可挑戰的鐵律：陽台外推說改就改，機車貴就強制退租、還要寫悔過書。問題是，規約再怎麼表決通過，也不能牴觸法律。這篇文章帶你看懂管委會的權限界線在哪裡。
民國84年隨著《公寓大廈管理條例》公布與實施，台灣社會正式出現「管委會」的管理組織。而住宅大樓若因應商業、辦公混合使用，或是同一宗基地有多幢各自獨立使用的大樓，也可能各自成立管委會。且一個社區不一定只能成立一個管委會。
管委會代表台灣社區自治管理，但也因為自治管理，衍生許多糾紛，甚至對簿公堂。要注意的是，若社區發生公設遭人損壞，或是主委、財委涉及侵占公款，但管委會是可以持相關證據向警方報案「告發」，而不能以管委會的名義提出刑事告訴，可以以具備自然人身份的委員或住戶來提起刑事訴訟。這是因為管委會是區分所有權人為管理維護公寓事務所成立的組織，法律地位僅得為民事實體法上的契約主體，及民事程序法上據以當事人能力而已。
主委不懂法 最易出事端
先來說個故事，日前有記者來電說，他買屋後，社區成立管委會，新任主委發起修改社區規約提案，將陽台外推以所有權人共識決制定為規約，這樣大家都能夠擴大室內空間，說是區權人決議，不用擔心建築法規定。
聽完記者這麼說，我只回答「那你相信嗎？」記者哈哈大笑回覆「怎麼可能信啦」！對，面對過管委會的住戶，大多都可以感受到，主委把自己做很大，尤其不懂法又挾帶私人情感引導管委會做事，最傷腦筋的是，這種最難治⋯⋯
最近在脆上討論度極高的一篇脆文，屋主把Super Cub五十機車停在機車停車場，收到管委會通知，因住戶反映車型昂貴、讓其他機車停車備感壓力，管委會取消租用，租用時間最後到5月底。
脆的留言，當然很精彩，爾後也看到脆上有所謂知情住戶看不下去的貼文，整理相關貼文後，應是機車車主疑似違反社區規定，經管委會勸不聽，管委會無奈，後續以車子貴，停車備感壓力為由，片面取消租約，並要求賠償損失及寫悔過書，別說機車車主無法接受，我想一般人也難以認同。
規約再大 不能違法
社區大樓依法成立管委會，本意是多一層管理，確保社區運作，住戶居住安全，制度是好的，但管委會的成員是否具有相當程度的法學素養，或是誤解管委會的管理權責本意，都有可能讓社區爭議擴大，反而讓社區更不平靜。
社區規約再大，也無法牴觸上位法規，換個說法，社區規約的底線，不得違反法律強制規定，也不得違反公序良俗。以陽台外推的決議為例，不管區分所有權人會議有多少人投票同意，最後都是瞎忙一場。
至於限量版機車很貴，讓其他機車備感壓力，強制住戶終止租約、求償甚至寫悔過書一案是否能夠成案，並不是管委會說了算。另外還有罰款爭議、管理費延遲繳納等等問題，相信都不是管委會自認能以規約為大，片面決定一切、解決所有爭議。
人治退場 法治接手
把社區當成微型國家來說，規約是社區的憲法，規約的底線是不能牴觸國家法律，假設用人治的想法來治理社區，不當決策造成社區損害，可能會衍生個別或是連帶賠償的民事賠償責任，或是刑事責任風險。
集合式住宅的平和與住家寧靜，絕大多數靠的是鄰居的彼此尊重，規約、管理和法律則是底線，人治的同時也必須納入正確的法治，別讓回家還是得面臨風暴，「你好大，我好怕」的社區，住起來應該也無法開心。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan