商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
對於尋求被動收入的投資者而言，除了直接購入實體房產並收取租金，透過特定的投資工具也能參與不動產市場。目前美國市場提供多種管道，讓投資人能以相對較低的門檻擁有具備生息能力的不動產，並從中獲得收益。
其中一項主要工具是不動產投資信託（REITs）。不動產投資信託（REITs）是一種公司型態的投資工具，透過持有並經營不動產來賺取租金收入或不動產增值。依據美國聯邦法律規定，REITs 必須將至少九成的應稅所得以股息形式發放給股東，因此通常具有較高的股息殖利率。然而，當市場利率上升時，REITs 可能需要依賴借貸或發行新股來支持其成長，這也成為其面臨的挑戰之一。
《Aol.com》報導指出，截至今日，美國 10 年期公債殖利率已升至 5.2%，甚至超過了本文討論的三檔 REIT ETF 的追蹤殖利率。在過去一個月內，這三檔 ETF 都因利率上升而下跌了 3%。較高的利率環境不僅會增加 REITs 再融資的成本，也使固定收益的債券投資對尋求穩定收入的投資人更具吸引力。
n市場上有多種不動產投資信託 ETF 可供選擇，以下為三種具代表性的產品：
USRT：純粹不動產曝險，費用最低
USRT 追蹤 FTSE Nareit Equity REITs 40 Act Capped 指數，主要投資於實體建築物的擁有者，排除了基礎設施、抵押貸款及木材等相關 REITs。USRT 的年費用僅 0.08%，是三者中最低的。其過去一年的總報酬率為 13%，追蹤殖利率為 2.8%。值得注意的是，USRT 的季度派息波動幅度可能較大。這檔 ETF 適合尋求純粹不動產曝險且高度注重成本的長期持有投資人。
Vanguard Real Estate ETF (VNQ)：追求當前收入，派息穩定
Vanguard Real Estate ETF (VNQ) 追蹤 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index，涵蓋上市交易的不動產投資信託及其他不動產相關投資，並設有上限以避免單一持股過度集中。VNQ 的費用為 0.13%，過去一年的總報酬率為 7%，追蹤殖利率達 3.7%，是三者中最高的。VNQ 的季度派息相對較為穩定，適合優先考慮當前收入並希望投資組合涵蓋廣泛公司規模的投資人。
iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)：涵蓋更廣，費用較高
iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) 追蹤 Dow Jones U.S. Real Estate Capped Index，其投資範圍更廣，除了不動產投資信託外，還涵蓋美國不動產產業的普通股票，例如開發商和物業管理公司。IYR 的費用為 0.37%，過去一年的總報酬率為 6%，追蹤殖利率為 2.5%。由於其投資組合中包含不受 REITs 90% 派息規定限制的非 REITs 公司，這可能是其殖利率相對較低的原因。對於長期持有者而言，相較於其他兩檔 ETF，IYR 較高的費用可能是一大劣勢。
在稅務方面，不動產投資信託的普通股息通常被視為普通所得課稅。若要符合較低稅率的資格，股票必須在除息日前後的特定期間內持有超過 60 天。此外，資本利得分配和非股息分配（資本返還）在稅務處理上也有所不同。不動產投資信託會使用「營運現金流」（Funds From Operations, FFO）和「調整後營運現金流」（Adjusted Funds From Operations, AFFO）這些財務指標，來更準確地評估其可供分配股息的現金流。
【提醒您】
不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議