文／謝曉菁 攝影／黃威彬
從過去看屋短短一、兩個小時就被搶走，到如今買方終於有了議價空間，房市買氣降溫，也讓換屋族的選擇出現變化。財經主播葉芷娟近日於Podcast節目《地產好學聲》分享自己歷時兩年多的看屋與換屋經驗，她透露，原本偏好能快速入住的中古屋，最後卻選擇購買預售屋，主要考量兩大因素，包括樓層、景觀與格局等物件條件，以及分期付款帶來的資金運用彈性。
節目提及，兩年前房市熱絡時，中古屋市場競爭相當激烈，甚至出現成交價大於開價的情況。葉芷娟則回憶，兩年前與房仲約看兩間物件，第一間看完後再去看第二間，沒想到短短一、兩個小時後，當她決定回頭購買第一間時，房仲卻告知該物件已經售出，讓其印象深刻。
另一次是葉芷娟人在台南旅遊，房仲通知原本鎖定的社區有物件釋出，但因房屋附帶兩、三個車位，超出自身需求，希望回台北後再討論車位能否調整。沒想到僅隔三天，物件就已成交，讓她感受到當時買方追價、搶房的壓力。
不只中古屋搶手，當時預售屋市場同樣強勢。葉芷娟表示，過去看過不少建案，代銷直接表明「不二價」，完全沒有議價空間，也讓她難以接受。
如今房市趨緩，氣氛也有所轉變。葉芷娟觀察，部分預售屋代銷開始願意小幅調整價格，或提供冷氣、設備等優惠；中古屋屋主也較願意配合買方安排看屋時間，不再像過去一樣強勢。
然而，買房變得比較從容，不代表房價已經明顯下跌。葉芷娟指出，這次換屋主要鎖定新北市永和區，以及台北市士林捷運站周邊，以她實際看屋的感受而言，雖然市場交易氛圍不再像過去那麼熱絡，但價格仍相當有支撐，並未感受到明顯降價。
對此，節目分析，這兩個區域都屬於成熟生活圈，且永和生活機能便利、老屋比例較高，不少在地居民希望換新屋後，能留在原本的生活圈，才使區域內的換屋需求持續存在。部分新建案單價甚至已突破每坪百萬元，對想在熟悉地段換屋的買方而言，選擇與預算仍是一大挑戰。
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至於為何最後選擇預售屋，而不是原本偏好的中古屋？葉芷娟坦言，自己一開始其實更想買中古屋，因為不必等待施工完成，可以較快入住。
但葉芷娟發現，中古屋能否買到理想物件，取決於市場上是否剛好有人釋出。尤其她十分重視景觀、樓層及室內實際空間，偏偏符合需求的中古屋不容易出現，即使持續等待，也不一定能找到滿意的選擇。相較之下，預售屋在樓層、景觀及格局方面，通常有較多選擇，成為她最終換屋的選項。
除了物件條件，資金配置也是關鍵。葉芷娟表示，若購買中古屋，通常必須在較短時間內準備較大筆的購屋資金；預售屋則依工程進度分期付款，能讓她保留較多資金運用彈性，不必一次將大量資金投入房地產。
不過，葉芷娟強調，預售屋並非沒有風險。由於購買時無法看到完工後的實際樣貌，施工品質、格局及交屋結果仍存在不確定性，即使自己已有購屋與居住經驗，在房屋真正蓋好之前，心裡仍難免不踏實。
為了降低風險，在挑選建案時，除了比較地段與價格，也會查詢營造廠的相關司法判決，了解是否曾發生工程糾紛，以及糾紛涉及哪些問題。葉芷娟也利用地方政府公開的都市更新相關資料，研究建案的營造成本。
她舉例，當時有兩個預售案都規劃地下四層、地上約27至28層，建築規模看似接近，但公開資料中的營造成本卻相差近億元。葉芷娟坦言，自己並非營建專業人士，無法單憑成本數字判斷建築品質，但仍希望透過公開資料多了解建案背景，作為選屋參考。營造成本較高不必然代表施工品質較好，相關差異仍須進一步了解工程規格、建材與計算基礎。
換屋後，原有住宅該賣還是該留，也是另一道難題。葉芷娟透露，目前購買的預售屋仍需等待四年多才能完工，夫妻已開始討論原有住宅的安排，現階段傾向保留，而非直接出售。未來也可能讓父母搬進原本的房子，再處理父母現有的住宅，兼顧家庭居住需求與資產配置。
她認為，首購族與換屋族的思考方式有所不同。首購族往往以負擔能力為優先，先求買得起、順利進入市場；換屋族則因已有居住經驗，更清楚自己重視的條件，也比較不願意在景觀、空間或生活品質上妥協。
現階段房市降溫確實能讓買方多一些選擇與談判空間，但熱門生活圈的房價不一定同步下修。對換屋族而言，除了比較房價與物件條件，也應提前盤點貸款能力、交屋時程、既有住宅去留及手中資金配置，才能避免換屋過程中的財務壓力。
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