文／謝曉菁
買房簽約後，最怕銀行貸款遲遲撥不下來，眼看交屋期限逼近，卻可能因資金不到位而面臨違約風險。對此，房仲陳家明指出，在房貸審核趨嚴、部分銀行放款額度受限的情況下，購屋族可能遇到撥款等待期拉長至1至3個月的情形，若仍以過去較短的交屋時程安排交易，恐增加資金調度壓力。他提醒，簽約前應先確認銀行核貸條件，並做好交屋期限、自備款及貸款管道等3項準備，降低貸款延遲衝擊。
陳家明表示，過去部分房貸案件完成對保後，短短幾天就能撥款，但現在正面臨銀行放款額度控管較嚴的情況，部分案件可能面臨1至3個月的等待期。他建議，購屋族簽約前應先向銀行確認預估撥款時間，並與賣方協商將交屋期限安排在60至90天，必要時再依個案延長，同時請地政士協助確認契約中有關貸款延遲的處理方式，避免因銀行撥款不及而衍生違約爭議。
陳家明提到，部分購屋族以為買賣雙方完成簽約，接下來只要等待銀行撥款就可以了，但實際上，銀行仍須進行房屋鑑價、審查申請人財力及信用條件，核貸成數與撥款時程也可能因個案而異。若買方未事先確認貸款條件，就以預期能貸到8成的金額安排自備款，一旦銀行核貸成數低於預期，便可能在交屋前面臨資金缺口。
他建議，購屋族在出價或簽約前，可先備妥建物謄本及個人財力資料，向2至3家銀行詢問初步鑑價、可能貸款成數與申辦時程。雖然事前估算不等於正式核貸承諾，仍有助於買方掌握資金需求，避免簽約後才發現貸款條件與原先想像不同。
至於交屋期限，陳家明認為，買方應在簽約前就與賣方充分溝通，依貸款申辦情況約定合理的完稅及交屋時程。若擔心銀行審核或撥款延遲，也可請地政士協助，在買賣契約中討論相關處理條款，例如因金融機構作業延宕時，雙方是否同意延長交屋期限，以及應如何提出證明、通知對方。
不過，交屋期限並非買方單方面決定，貸款延遲也不代表一定可以免除違約責任。是否能順延交屋、是否涉及違約，仍須依雙方實際約定及個案情況判斷，因此相關條款最好在簽約前就確認清楚。
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除了時間安排，陳家明也提醒，購屋族應避免將自備款準備得過於緊繃。過去不少買方以房價2成作為自備款基準，但若銀行鑑價低於成交價格，或實際核貸成數未達預期，買方就必須自行補足差額。
他建議，資金許可的購屋族，可評估將自備款提高至房價的25%至30%，增加資金調度彈性。舉例來說，若購買總價1000萬元的房屋，原本預期貸款8成、準備200萬元自備款，但銀行最後只核貸7成5，買方就須額外補足50萬元，還未計入契稅、代書費及其他交易相關支出。
陳家明強調，預留資金緩衝的目的，是避免交屋前夕才因貸款不足而急著向親友借款，或被迫尋找成本更高的短期資金。不過，實際應準備多少自備款，仍須依個人財務狀況、銀行核貸結果及交易費用評估，並非所有買方都適用相同比例。
在貸款管道方面，陳家明指出，購屋族除了向一般商業銀行詢問房貸，也可依自身資格比較公股銀行、農漁會信用部、信用合作社及壽險公司等機構的房貸方案，了解各家利率、貸款成數、審核條件與撥款時間，再選擇適合自己的方案。
其中，符合條件的首購族也可評估新青安貸款，但是否核貸、核准金額及實際撥款時間，仍須由承貸銀行依申請人信用、還款能力及擔保品條件審核，不能因符合政策資格，就認定一定能貸足預期金額。
陳家明也提到，部分買方在貸款申辦過程中，可能因實際核定利率高於預期而猶豫是否重新尋找銀行。他認為，除了比較利率差距，也應將重新申貸所需時間、交屋期限及可能產生的交易風險一併納入考量，避免只為追求較低利率，反而影響原本的交屋安排。
最後，陳家明提醒，購屋族應將銀行貸款視為買房前就要確認的重要環節，而非簽約後才開始處理。尤其在自備款有限、交屋時間緊迫的情況下，提早確認核貸條件、與賣方協商契約安排，並保留適當資金緩衝，才能降低貸款不如預期對交易造成的影響。
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