文／謝曉菁
因應全球AI與高階晶片需求，台積電持續擴大先進製程產能，從新竹、台中到台南、高雄，積極投入擴廠計畫，也為科學園區周邊住宅市場帶來新的居住需求。根據國家科學及技術委員會統計，今年9月全台三大科學園區就業人口合計達34萬8719人，較2021年同期增加4萬9776人，成長16.7%。其中，南部科學園區5年間增加1萬8869人，新增就業人數居三大科學園區之冠，台南善化、東區及高雄楠梓等科技產業周邊區域，也成為房市關注焦點。
觀察台積電全台擴廠進度，新竹寶山晶圓20廠以2奈米以下先進製程為主，台中中科晶圓25廠則布局1.4奈米製程，規劃興建4座新廠，預計2028年全數完工。南台灣方面，高雄晶圓22廠以2奈米製程為主，P1廠已於去年第四季量產，P2廠持續推進設備裝機，P3廠預計今年完工，P4及P5廠則預計2027年竣工。
台積電先進晶圓製造廠擴廠布局
| 地區 | 科學園區／廠區 | 廠別 | 先進製程 |
|---|---|---|---|
| 新竹 | 竹科寶山園區 | 晶圓20廠 P1～P4 | 2奈米以下 |
| 台中 | 中科二期園區 | 晶圓25廠 P1～P4 | 1.4奈米 |
| 台南 | 南科特定區 A | 晶圓22廠 P7 | 2奈米 |
| 南科特定區 A | 晶圓18廠 P10 | 3奈米 | |
| 未定 | 未定 | 1奈米 | |
| 高雄 | 南科高雄第三園區 | 晶圓22廠 P1～P5 | 2奈米 |
台南同樣是先進製程擴張重點。台南市政府積極推動南科特定區A至O區開發，其中A區為台積電布局2奈米等先進製程的重要基地，並規劃新增一座3奈米晶圓廠，預計2028年上半年量產。國科會主委吳誠文日前也透露，政府正規劃在台南科學園區體系開發大型新園區，為未來1奈米晶圓廠預作準備，相關開發程序預計2027年啟動，顯示台南已躋身為全球先進製程布局最密集的半導體聚落之一。
隨著半導體產業持續擴張，也為上下游供應鏈創造更多就業機會，帶動園區就業人口增加。統計顯示，南科今年9月就業人口已突破10萬人，較5年前增加1萬8869人，新增人數居三大科學園區之冠。而鄰近南科台南園區的善化，因具備通勤便利性及既有生活機能，成為科技人才與在地自住客群的購屋選項之一。
全台科學園區近五年就業人口變化
| 地區 | 2021年9月 就業人口 |
2026年9月 就業人口 |
增加人數 |
|---|---|---|---|
| 南部科學園區 | 82,793 | 101,662 | 18,869 |
| 新竹科學園區 | 165,056 | 181,780 | 16,724 |
| 中部科學園區 | 51,094 | 65,277 | 14,183 |
| 合計 | 298,943 | 348,719 | 49,776 |
從區域新案行情來看，台南善化已有預售案成交均價站上4字頭。位於善化車站商圈的「興華苑」，由麗欣建設推出，規劃2至3房產品，主打施工過程透明化及住宅採光、通風設計。根據提供的實價登錄資料，該案每坪成交均價約43.37萬元。
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台南東區則有國城建設推出的「國城寳實」，規劃25至75坪住宅，一、二期合計約834戶。根據提供的實價登錄資料，該案已揭露602筆交易，每坪成交均價約59萬元，最高單價達68.97萬元，接近每坪70萬元。
高雄楠梓同樣受到科技產業擴張題材關注。隨著台積電高雄廠持續推進，區域新建案供給增加，市場競爭也更加明顯。根據提供的市場資料，楠梓區目前線上銷售個案達64案，其中遠雄建設推出的「遠雄一靚」、「遠雄蘴靚」，每坪成交均價約43萬至44.6萬元，最高成交單價均突破50萬元。
不過，科技業持續擴廠，不代表周邊房價就一定上漲。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，近年受到政府打炒房政策及信用管制影響，科學園區周邊房市交易熱度已降溫，但產業擴張帶來的實際居住需求仍在，尤其是就業人口持續增加的區域，仍有自住市場基本盤支撐。
賴志昶以台中為例，中科二期擴建工程持續進行，上下游供應鏈已提前進駐布局，今年前三季有8家上市櫃科技廠投入超過130億元，帶動廠房與相關居住需求。至於南科，則因先進製程持續布局、就業人口增加，成為觀察南台灣住宅需求的重要區域。
賴志昶提醒，在買方購屋態度轉趨審慎的情況下，單靠科技產業設廠題材，已不足以全面帶動區域建案銷售。購屋族仍會從自住需求出發，評估通勤距離、生活機能、住宅規劃及價格合理性，具備實際居住優勢的物件，才較有機會在競爭激烈的市場中受到青睞。
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