文／謝曉菁 攝影／黃威彬
買房時看到權狀40坪，實際走進屋內卻覺得空間比想像中小，究竟少掉的坪數去哪了？對此，房仲賴岳聰指出，不少首購族看房時，習慣先比較房屋總價、建坪與每坪單價，卻忽略權狀面積還包含陽台、公設等空間，若購買附車位住宅，更要釐清車位坪數是否另外計算。想知道房子真正有多大，不能只看廣告上的總坪數，還得先搞懂建坪、主建物、附屬建物、公設及車位的差別。
一般房屋資料中常見的「建坪」，通常是指主建物、附屬建物及共有部分加總後的面積。賴岳聰舉例，一間住宅主建物22坪、附屬建物3坪、公設10坪，合計建坪35坪，但其中真正作為客廳、臥室、廚房及浴室等主要生活空間的，是以主建物22坪為主。
他提到，房屋廣告上常見的「35 坪三房」，通常指的就是建坪，而不是室內實際可以使用的坪數，如果只看到建坪就認定房屋很大，可能會忽略其中還包含公設及其他附屬空間。
主建物是住宅內主要的使用空間，包含客廳、餐廳、臥室、廚房、浴室及室內走道等，也是購屋族評估居住空間時最值得留意的數字。相較之下，附屬建物常見項目包括陽台等，部分較早期建案的權狀也可能登記雨遮或其他附屬空間，實際項目仍須依建物登記資料確認。
除了住宅本身的面積，公設也是影響權狀坪數的重要因素。賴岳聰表示，公設通常指住戶共同使用或分擔的空間，例如電梯、樓梯、公共走廊、大廳，以及社區健身房、閱覽室等。這些空間雖然不屬於個別住戶專用，但仍會依相關持分計入建物登記面積。
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公設比則是購屋族經常比較的指標。賴岳聰舉例，假設一間住宅不含車位的建坪為40坪，其中共有部分為12坪，公設比就是30%。不過，公設比並不是越低越好，也要觀察公共設施是否符合家庭需求，以及建物的電梯、逃生動線和公共空間配置。
此外，賴岳聰提醒，有車位的房屋更要注意坪數拆算。例如，住宅建坪35坪，另有車位面積10坪，合計登記面積可能達45坪，不能因此認定住宅本身就有45坪。尤其部分車位面積登記在共有部分中，看房時要先確認住宅與車位各占多少面積，才不會誤把停車空間認成居住空間。
每坪單價的算法也可能影響購屋判斷。賴岳聰點出，假設一間住宅成交總價1800萬元，住宅建坪36坪，且沒有另外計價的車位，換算每坪單價為50萬元；但若成交總價包含車位，就應先確認車位價格及面積能否拆分，再計算住宅本體的單價，才能與其他物件進行合理比較。
而權狀坪數較大的房屋，也不一定住起來比較寬敞。賴岳聰表示，若室內走道過長、格局不方正，或採光與收納規劃不佳，實際空間利用效率可能不如坪數較小、格局方正的住宅。因此，除了查看權狀，購屋族也應實際走進屋內，確認家具擺放位置、生活動線、採光及收納條件。
賴岳聰提醒，首購族買房前至少應確認五件事：主建物究竟有幾坪、附屬建物包含哪些空間、公設比及公共設施是否符合需求、車位面積與價格有沒有分開計算，以及每坪單價是否採用相同基準。若對權狀或建物登記資料有疑問，可請房仲或地政士協助說明。
賴岳聰直言，買房不能只看權狀上寫了幾坪，更重要的是弄清楚這些坪數分別用在哪裡。先看懂房屋面積的組成，再比較價格與格局，才能避免買下房子後，才發現真正能使用的空間與原先想像有落差。
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