文／謝曉菁
青安3.0貸款今年8月1日上路，為了讓政策資源更精準支持自住及首購需求，政策依地區設定房屋總價或銀行鑑價門檻；其中，台北市上限為3500萬元、新北市及新竹縣市為2500萬元，其餘縣市則為2000萬元。對此，永慶房產集團根據2022年預售住宅交易資料，推估今年可能陸續交屋的住宅，發現七大都會區中，除台北市外，其餘六個都會區均有超過7成交易總價落在政策門檻內，其中桃園、台南及高雄更超過9成。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，從預售住宅成交總價來看，台南市有94.2%的交易落在青安3.0總價門檻內，為七大都會區最高；高雄市及桃園市分別達91.8%、91.4%，相當於每10件預售住宅交易，就有超過9件的成交總價未超過政策上限。
落在青安3.0門檻內的件數與占比
| 縣市 | 總價上限 | 總價門檻內件數 （件） |
總價門檻內 件數占比 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 3,500萬元 | 1,731 | 58.2% |
| 新北市 | 2,500萬元 | 11,469 | 88.0% |
| 新竹縣(市) | 2,926 | 82.8% | |
| 桃園市 | 2,000萬元 | 13,099 | 91.4% |
| 台中市 | 9,351 | 77.2% | |
| 台南市 | 4,540 | 94.2% | |
| 高雄市 | 4,631 | 91.8% |
內政部預售屋實價登錄資料；
永慶房產集團研究發展中心彙整。
1. 交易標的為房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓。
3. 主要用途：住家用、住商用、住工用。
4. 排除一樓及特殊交易之交易資料。
實價登錄資料日期為2022年1月至2022年12月。
陳金萍指出，各地預售住宅因區位、坪數及車位配置不同，總價分布有所差異。以桃園、台南及高雄為例，多數預售住宅交易總價仍在政策設定的價格範圍內，對符合其他申貸資格、近期準備交屋的自住買方而言，有機會透過優惠貸款減輕購屋初期的資金壓力。
至於新北市及新竹縣市，預售住宅交易總價落在青安3.0門檻內的比例也都超過8成。即使是房價相對較高的台北市，在3500萬元的總價上限下，仍有58.2%的預售住宅交易符合價格條件，相當於每10件交易約有6件落在門檻內。
落在青安3.0門檻內的件數與占比
| 縣市 | 總價上限 | 總價門檻內件數 （件） |
總價門檻內 件數占比 |
|---|---|---|---|
| 基隆市 | 2,000萬元 | 1,165 | 99.2% |
| 苗栗縣 | 1,807 | 99.0% | |
| 彰化縣 | 1,015 | 99.8% | |
| 南投縣 | 402 | 100.0% | |
| 雲林縣 | 600 | 100.0% | |
| 嘉義縣 | 577 | 99.8% | |
| 嘉義市 | 338 | 96.0% | |
| 屏東縣 | 712 | 99.4% | |
| 宜蘭縣 | 1,464 | 99.9% | |
| 花蓮縣 | 417 | 99.3% | |
| 台東縣 | 133 | 100.0% | |
| 澎湖縣 | 29 | 100.0% | |
| 金門縣 | 21 | 100.0% |
內政部預售屋實價登錄資料；
永慶房產集團研究發展中心彙整。
1. 交易標的為房地（土地＋建物）、
房地（土地＋建物）＋車位。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓。
3. 主要用途：住家用、住商用、住工用。
4. 排除一樓及特殊交易之交易資料。
實價登錄資料日期為2022年1月至2022年12月。
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陳金萍分析，青安3.0依不同地區設定總價上限，主要考量各地房價差異，讓高房價都會區中符合條件的自住買方，也有機會取得政策支持。不過，從各都會區的交易總價分布來看，台北市落在門檻內的比例明顯低於其他地區，反映不同城市的住宅總價結構仍有差距。
七大都會區以外的縣市，預售住宅交易總價則普遍較低。永慶房產集團統計，除嘉義市有96%的交易落在2000萬元門檻內，其餘縣市比例均達99%以上，顯示多數預售住宅交易的成交總價未超過政策設定上限。
不過，預售屋成交總價符合門檻，並不代表買方一定能申請到青安3.0優惠貸款。陳金萍提醒，實際申貸仍須符合政策規定的年齡、所得及無自有住宅等資格條件，並考量銀行鑑價、授信審核及核貸結果，不能只憑購屋總價判斷是否符合資格。
對於近期準備交屋的預售屋買方，陳金萍建議，應提早向銀行確認房屋鑑價、可貸金額及預計撥款時間，並依實際核貸條件準備自備款，避免因貸款金額與原先預期不同，影響交屋及後續還款安排。
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