文／朱福山
年屆中年的黃姓夫婦擠身在不到15坪的租屋處，一房一廳顯得捉襟見肘，每月租金卻近3萬元。每月租金卻近3萬元。即便夫妻雙薪合計近9萬元，但在扣除房租、孝親費與生活支出後，存款的速度始終趕不上通膨與房價的漲幅。當買房成為遙不可及的目標，連租屋生活都難以累積餘裕，兩人自然不敢輕易承擔育兒所需的長期支出。
這樣的掙扎並非個案。台灣人口學會監事、中央研究院兼任研究人員楊文山指出，當居住成本吞噬所得，育兒、教育與醫療等支出勢必被擠壓，進而推遲婚育時程，「最後即便想生，也只能生一個，甚至因延誤而生不出來。」
租金3成、房貸5成門檻
在台灣的人口紅利時代，二十幾歲曾是結婚與生育的高峰期，如今情況已截然不同。本刊委請租服全聯會針對公會內20至30歲青年進行調查，結果顯示，只要租金支出超過月收入3成，或房貸負擔率突破5成，多數人因此推遲成家與生育決策。
攤開內政部最新統計，2025年第三季，台北市、新北市與台中市等主要就業都會區的家庭房貸負擔率皆已超過5成。當家庭收入有過半用於償付房貸，其可支配所得自然受到擠壓。
近10年全國房價漲幅約達5成，而薪資成長幅度明顯落後，房價與所得之間的落差持續擴大，使居住成本成為家庭財務結構中的主要壓力來源。在此背景下，生育率於同期間的大幅下滑，與居住壓力上升的趨勢呈現高度同步。
少子化可能導致人口結構失衡、勞動力短缺與財政壓力上升，青壯年扶養負擔逐步加重，相關風險已在多項指標中顯現。
畫面轉到國會殿堂。今年1月底，立法院三讀通過《住宅法》部分條文修正案，修法重點在擴大照顧婚育家庭，明定社會住宅應提供至少20%戶別予新婚兩年內或育有未成年子女的家庭。
該案於立法院會全案表決時，竟罕見獲藍、綠、白三黨108票全數通過。外界普遍解讀，此案反映高房價與少子化之間的關聯已成為跨黨派高度關注的政策焦點。
大撒幣，有用嗎？
綜觀政府近年面對少子化問題的對策，最直接、也最頻繁的作法是各類金錢補貼，包括一次性與階段性的現金給付。其特徵在於見效快速、成果可量化，例如生育獎勵金、育兒津貼與托育補助等。住宅政策亦延續此補貼思維，推出「購屋補助」與「租金補貼」，包括新青安貸款與300億元租補方案。
然而從數據觀察，《我國少子女化對策計畫》預算自2016年的150億元，提高至近三年每年逾千億元；同期出生人數卻從20.84萬降至10.78萬，幾近腰斬。最新數據，今年2月出生僅六千五多人、創史上單月最低。政大勞工研究所教授劉梅君直言：「補助沒有效果。」
問題不僅在於金額，而是補貼未必能縮小租屋與購屋之間的負擔落差。對多數家庭而言，生育是一項長達10至20年的承擔，而非每月多幾千元即可改變的決定。
大台中不動產開發商業同業公會榮譽理事長王至亮則建議，政府應將零星現金補貼轉向長期資源支持，例如統一採購奶粉、尿布與副食品，保障0至3歲穩定供應，使育兒政策不再淪為短期紓困，而是結合居住保障與生活支持，真正減輕家庭的長期規劃壓力。
政策主軸轉向「穩居」
雖然少子化與工時、教育壓力等因素息息相關，但在多重變數之中，「居住」仍是政府最能透過制度直接介入的關鍵環節。
過去政府思維往往將「買房」視為解決不安定感的核心途徑。然而，新青安貸款推動後，社會成本上升，在限貸措施下房價僅緩步修正，顯示單靠置產未必能帶來普遍安居。
隨著政府意識到，單純給錢難以回應結構問題，近年逐漸將政策主軸轉向「穩定居住」，擴大社宅供給與婚育家庭優先機制。
參與政策白皮書討論的OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，多數國家已不再將購屋視為政策終點，而是建立多元的「住宅階梯」──也就是讓民眾在社會住宅、民間租屋與購屋之間，擁有循序進階的居住路徑──以降低人生過渡期的風險。
他認為，社會住宅在穩居政策中扮演基礎角色，若量能不足，婚育宅概念恐難落實，「我支持婚育宅，前提必須是量體充足，政府應持續擴充社會住宅供給。」
從國際案例看邏輯
為找出適合台灣的少子化解方，《住展》展開跨界對談，走訪人口學者、居住政策倡議專家以及地產專家，並盤點同樣希望透過住宅政策，改寫少子化僵局的國際案例，發現如首爾捷運青年住宅、慕尼黑高比例中間型住宅制度，以及法國社宅點數制分配機制，其共通點並非補貼規模，而是透過制度設計降低長期不確定性。
從傳統住宅階梯來看，社會住宅、民間租屋到購屋之間，租金與房貸負擔落差過大，階梯出現斷裂。如何在租與買之間建立過渡工具，使年輕人在穩定居住下規劃婚育，成為中央與地方政策努力的方向。
彭揚凱以首爾為例，2016年推動的捷運青年住宅，透過容積率獎勵與稅賦減免等誘因，鼓勵民間參與於捷運周邊興建專攻19歲至39歲的青年租賃住宅。
以台灣來說，如何在土地標售階段就落實青年住宅的定位？王至亮認為，關鍵在於改變規則：不再採行傳統的「價高者得」，而是在招標時便明確要求開發比例，規定必須提供一定比例的住宅供青年優先申購，並預先設定「售價天花板」。「地價不再無限上漲，房價自然相對可控。年輕人房貸比下降，才有餘裕敢生敢養小孩。」他說。
中間型產品，設上下限把關
除此之外，在德國新市區開發中，為提高社宅量比例，慕尼黑地區的開發案，就有高達五成設定為社會住宅、租金可控住宅、中間型住宅等各類型產品。
其中中間型住宅，主要針對「不夠窮、又不夠有錢」的青年家庭，提供有所得門檻與總價上限的可負擔產品。其特色就是比租賃更穩定的居住安定感，但又比市場上住宅具備可負擔的進入門檻低。例如達一定經濟條件者，支持他們買房時須就負擔能力、自住、轉售有所限定。
此外，過去買房，購入後由銀行評鑑購屋者的還款能力，然而中間型產品，彭揚凱建議由政府主導，在準備買房前，就先行評估。
不僅如此，補貼必須精準。彭揚凱指出，國際主流趨勢強調的是「臨門一腳」的有限補貼，應針對所得與購屋標的設定明確的上下限，避免過度負債。具體而言，對於薪資水平尚不足以支撐房貸者，政府不應以長期利息補貼誘使其過早進場；對於房貸負擔率過高的標的，則應嚴格限制放行。他強調：「政府應精確定義受助對象，切勿重蹈新青安覆轍。」
抽籤制轉向條件點數制
以今年初《住宅法》修正案裡，社宅要保留至少兩成「婚育宅」來說，彭揚凱建議，台灣可參考法國社宅制度採點數制，排隊分配機制透明。
其社宅入住機制，有別於台灣的抽籤制，跟許多國家一樣採排隊制，制度裡除了時間上先來後到外，還算點數，邏輯是把很多條件都算成點數，像是單親家庭、育兒家庭、居住環境惡劣、家暴受害者、居住密度嚴重擁擠、缺乏獨立性等，其中育兒家庭小孩人數越多，點數加成就會越高。整體加總後，越需要的人、符合相關的點數就會越高，就能愈早住到社宅。
比較特別的是，法國是高非婚生國家，所以即使養育的小孩是非婚生的，也是可以納入點數做為加分。部分社宅專為青年設計，強調共居與就業連結，居住與社會融入並行，使年輕人除穩居外，還有份安穩工作，日後便於走進成家育兒階段。
當政策主軸轉向「穩居」，試圖從社宅中尋找少子化解方時，租屋市場的現實同樣不可忽視。根據主計處統計，全台租屋戶逾110萬戶，租屋人口突破300萬人，約每8人便有1人依賴租屋生活。
然而社宅量能僅22萬戶，僅占需求20%，仍有約88萬戶仰賴民間租賃市場。現行租屋制度仍存在諸多缺口，包括租期不穩、價格波動、居住品質難以保障，以及維修責任不明等問題。
現階段租屋市場改革遲滯，主要因長期缺乏規範。租期短、租金波動大、品質參差不齊，甚至存在逃漏稅與資訊不透明化等問題。當年輕人預期未來10年、20年可能都處於租屋階段，卻無法確保租期穩定與價格可預測，安定感便難以建立，更遑論生育。
縱使政府祭出租金補貼政策，但實務上錢可能都進了房東口袋。去年甫畢業北漂打拚的租屋族張先生，就跟本刊透露，同區位、同條件的雅房，沒有租補月租金開8000元，另一間有租補月租金開12000元，兩者實際支付的租金其實並無差別。彭揚凱直言，若為現行租補政策打分數，10分滿分，現在的成果僅3、4分，「補貼若沒有配套改革，最終可能轉嫁為房東漲租的籌碼。」
規劃人生，重啟命運轉盤
租服全聯會理事長劉貞君則提出另一觀點，指出包租代管缺乏公證強制執行保障，房東則難以安心長租。租賃關係若缺乏法律後盾，制度誘因再多也難以推動，因此若想達到行政院提出的「穩居」目標，不僅是租客的保障，也包括房東的信心。「公證法若可強制執行，根本不用修法，房東都會想來參加租補。」
長期以來，房地產被視為高報酬資產。部分區域房價5年翻倍的案例不在少數，更加深市場預期，台灣房價只會漲，若這種預期不被打破，父母支援子女買房的「代際購屋」只會越買越遠、越買越小。
少子化並非單一因素造成，但高房價與居住不安定感，確實壓縮了人生選項。當制度將風險轉嫁給個人，婚姻與生育便成為延後的選項。
當居住政策轉向穩居，有望解少子化之渴，讓年輕人敢規劃人生，而非選擇躺平「不敢生」。少子化無法一夕逆轉，但若居住安定感逐步建立，「穩居」或許能為台灣失速下滑的出生率帶來轉機。
| 國家 | 居住政策、研究報告 | 對少子化解題邏輯 |
| 韓國 | 首爾捷運周邊開發青年專用租賃住宅，透過容積獎勵、稅賦減免引導民間參與 | 先解決青年「住得下去」問題，降低婚育前的不安定感 |
| 德國 | 慕尼黑社宅、租金可控宅、中間型住宅占比高達50% | 提供「不夠窮、也不夠有錢」家庭穩定居住選項 |
| 法國 | 依家庭需求、是否育兒累積點數，非抽籤 | 將「養育小孩」納入居住優先權，包含非婚生小孩 |
| 匈牙利 | 生越多、稅越少，房貸可全免 | 降低經濟負擔刺激生育 |
| 資料來源／採訪整理 製表／住展雜誌 | ||
| 婚育宅統計一覽表 | ||
| 區域 | 案名 | 婚育宅數量 |
| 台北市文山區 | 自慢藏 | 40 |
| 台北市萬華區 | 萬華安居 | 15 |
| 新北市林口區 | 世大運選手村社宅 | 454 |
| 新北市三重區 | 富貴好室 | 28 |
| 新北市三重區 | 五谷好室A | 8 |
| 桃園市桃園區 | 慈文安居 | 58 |
| 桃園市中壢區 | 龍岡好室 | 8 |
| 苗栗縣苗栗市 | 明駝好室 | 21 |
| 雲林縣斗六市 | 斗六好室 | 19 |
| 台南市東區 | 新都安居A | 123 |
| 高雄市三民區 | 明仁好室 | 27 |
| 高雄市三民區 | 美都安居 | 65 |
| 高雄市鳳山區 | 鳳誠安居A | 64 |
| 高雄市鳳山區 | 鳳松安居 | 82 |
| 高雄市左營區 | 崇實安居 | 43 |
| 台東縣台東市 | 海濱好室 | 37 |
| 註：『明駝好室』、『斗六好室』及『海濱好室』，為首波非六都、2026Q1釋出的婚育宅。 | ||
| 資料來源／國家住宅及都市更新中心 製表／住展雜誌 | ||
00:37 高房價與少子化有關係嗎？
02:47 住宅階梯的缺口：社宅、租屋、購屋之間的 gap
03:03 國際借鏡：德國、法國、韓國怎麼做？
07:10 租屋市場還能再做什麼？
延伸閱讀》
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