文／謝曉菁
台灣正式邁入超高齡社會，在人口老化、少子化的情況下，人口持續減少，住宅需求是否也會跟著萎縮？對此，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，近10年全台人口雖減少約24萬人，家戶數卻逆勢增加129萬戶，平均每戶人口降至2.4人，一人家戶占比更達41%，顯示住宅需求不能只看人口總數，小家庭化、單身化正在改變房市需求結構。
葉凌棋昨（10日）參與由國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部共同舉辦的「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，與內政部政務次長董建宏、政治大學地政學系教授林左裕及地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴等產官學界代表，討論人口結構改變後的住宅市場、都市更新及資產傳承等議題。
葉凌棋表示，過去談住宅需求，人口總數是重要觀察指標，但隨著家庭規模縮小，即使總人口減少，需要住宅的「家戶數」仍可能持續增加。近10年全台人口減少約24萬人，家戶數卻增加129萬戶，就是最明顯的反差。
進一步觀察家庭結構，目前全台平均每戶人口已降至2.4人，一人家戶占比達41%。葉凌棋認為，小家庭化已成為住宅市場的重要驅動力量，也讓市場對住宅坪數的需求逐漸改變。
從實際交易也能看出「小宅化」趨勢。葉凌棋指出，近10年全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比已達41%，與一人家戶占比相同，反應市場主力需求正轉向小坪數住宅。
不過，各地購屋坪數變化仍受到房價、所得及產業發展影響。葉凌棋分析，新竹受惠科技產業聚落及就業人口支撐，購屋坪數縮減幅度為七都最小；反觀中南部地區，由於近年房價漲幅高於薪資成長，各世代購屋面積縮減幅度普遍高於北部，顯示人口結構與產業發展正逐步重塑各地住宅市場。
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除了「人變少、戶變多」，台灣房市同時還面臨「人屋雙老」問題。董建宏指出，目前全台屋齡30年以上住宅已超過550萬戶，且多集中在六都。隨著高齡人口持續增加，老屋耐震能力、無障礙設施不足及管線老舊等問題，也讓既有住宅如何因應高齡化成為重要課題。
董建宏表示，政府近年持續透過都市更新制度及老宅延壽政策改善老舊住宅，包括推動都更相關法規調整、設立國家住都中心，以及透過中央都市更新基金協助自主都更融資等。
針對未達重建需求的老屋，政府也推動老宅延壽，針對30年以上公寓及透天住宅的立面、管線、電梯及無障礙設施等項目提供改善措施，希望提升高齡者居住安全，讓部分老宅除了「拆掉重建」，也能透過整建方式延長使用年限。
至於人口減少是否將直接造成房市需求下滑，政治大學地政學系教授林左裕認為，不能只從人口負成長判斷房市，在小家庭化及產業聚落帶動下，各都市仍存在一定的自住需求。
林左裕指出，近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0，已提高短期交易及非自住持有成本，有效抑制市場炒作；央行信用管制上路後，投資需求明顯降溫，預售屋交易量縮、中古屋價格修正，房市回歸自住需求。未來市場走勢仍將受到信用管制政策、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業發展是否持續帶動區域需求等因素影響。
另一方面，人口高齡化也讓「房子怎麼傳給下一代」成為不動產市場另一項課題。地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴表示，不動產除了居住功能，也是家庭重要資產，民眾可依房產未來是否出售、家庭成員及稅務條件，提早評估贈與或繼承方式，並透過遺囑等方式降低日後產權爭議。
整體而言，超高齡與少子化並不只是「人口變少」的問題。當家庭規模持續縮小、一人家戶增加，住宅市場面對的可能不是單純需求消失，而是需求型態重新分配；另一方面，數百萬戶老宅如何更新、改善高齡居住環境，以及龐大不動產資產如何跨世代傳承，也將成為未來房市持續面對的課題。
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