文／謝曉菁 攝影／黃威彬
包租代管龍頭企業兆基屋管及關係企業近期爆發財務風波，引發房東、房客對租金、押金安全的疑慮。全台社宅包租代管媒合數已突破11萬戶，兆基及其關係企業管理規模約占3成，一家公司出現財務危機，牽動的可能是數萬戶租屋關係。究竟包租代管還能不能信？
匯康資產總經理蘇育諄、聯勝房屋總經理蕭淳晏接受《房市讀懂了》訪問時指出，個別企業出現財務問題，不代表包租代管制度本身失敗，但在真正出現危機前，往往已有跡象可循，而當產業規模愈來愈大，監督機制也必須同步升級。
01:08 包租、代管、社宅包租代管差在哪？
05:07 出事前的跡象：失聯、不合法條文、付款拖延
14:46 換業者接手，修繕會中斷嗎？
23:35 不是否定「包租代管」制度，是監督要跟上
包租代管出事前有3警訊！失聯、拖款、人員頻換要小心
房東、房客如何提早察覺業者可能出問題？蘇育諄指出，「不用等到一家公司出大問題，因為那時候就已經來不及了」，從幾個日常服務細節，就可以觀察出異常。
最直接的警訊就是「失聯」。
正常情況下，包租代管業者與房東、房客往來密切，從租金、設備修繕到日常聯繫，都需要服務人員協助。蘇育諄舉例，甚至接近選舉時，都曾有房東請業者協助查看信箱是否收到投票通知，「我們是連這種日常小事都有在服務。」
因此，如果原本固定聯絡的窗口突然三、五天，甚至長達一週找不到人，連上班時間打到公司都無人接聽，就應提高警覺。
另一個警訊藏在合約裡。蘇育諄表示，民間租賃契約仍須遵守應記載及不得記載事項，若一開始就出現明顯不合法的條款，也可能反映業者法遵意識不足。
他舉例，曾看過租客與其他業者簽訂的合約中寫著，「房客一個月未繳租，房東可以直接換鎖、將屋內物品視為拋棄」。這類內容若違反現行規範，就應特別留意。
蕭淳晏則補充，除了失聯與合約異常，若開始出現付款拖延、服務人員頻繁更換等情形，也可能是一家公司營運或財務狀況出現異常的訊號。
租金、押金去哪了？拆解包租代管金流
兆基事件後，不少房東、房客最擔心的問題之一，就是「我的租金、押金到底放在哪裡？」
蕭淳晏說明，不同包租代管模式的金流並不相同。以「包租」來說，業者先向房東承租住宅，通常須先支付「兩押一租」，之後再將房屋轉租給房客。也就是說，不論房客是否準時繳租，業者原則上都必須依約支付租金給房東。
至於「代管」，租約主要由房東與房客簽訂，房客可能直接將押金、租金支付給房東，也可能由業者代收後再轉付。
「社宅包租代管」的金流又不完全相同。由於業者不能透過社宅包租代管賺取租金價差，實務上許多案件會由房客直接將租金支付給房東，減少資金經過業者的環節。
蘇育諄指出，外界常以為房客繳交的押金會一直留在包租業者手上，但實務上並非如此。甚至包租案件遇到房客退租時，還可能由業者先以自有資金退還房客押金，等找到下一名租客後，才能回補現金流。
業者倒了誰接手？轉銜SOP曝光 修繕、補助怎麼辦
如果原本的社宅包租代管業者退出，房東、房客最直接面臨的問題，就是：誰來接手？原本進行中的修繕、補助會不會跟著中斷？
蕭淳晏表示，目前社宅包租代管已有轉銜機制，新業者接手時，會先依標準SOP確認原案件進度，包括保險、修繕是否已申請、工程進度，以及修繕補助額度還剩多少等，再分別與房東、房客核對，盡量避免因更換業者造成服務中斷。
蘇育諄則以「寄居蟹租屋」為例說明，由於該公司目前已停止提供相關服務，轉銜機制會優先處理原有房東、房客。房東填寫轉銜意願後，若有指定業者，原則上依其意願安排；若沒有指定，則由公會協助安排其他仍在執行中的業者接續服務。
兆基事件後，內政部也討論押金專戶、限制單一業者承攬案件數等改革方向。不過蘇育諄指出，現行社宅包租代管已有一定程度的財務門檻，業者除了支付給房東的押金，也須依制度繳交相關保證金，並預留營運周轉金。
他透露，政府也會定期進行相關查核，要求業者提供公司帳戶資料，以掌握資金狀況。因此，未來若再增加押金專戶或其他資金要求，如何與既有保證制度整合，也需要進一步討論。
承攬戶數設上限？業者提「分級制」：接愈多、財務門檻愈高
針對內政部研議限制單一業者承攬戶數，蘇育諄認為，與其對所有公司設定相同上限，不如考慮建立「分級管理」制度。
他指出，不同企業的規模、資本額、流動資金與管理能力原本就有差異，如果直接設定一致且偏低的承攬上限，可能降低業者擴大投資、提升管理能力的誘因。
較合理的方式，是依企業資本、財務能力及管理量能，決定可承接的案件規模，同時要求承攬量愈大的企業，必須具備更高的財務門檻與風險承擔能力。
蘇育諄以營造業為例，甲、乙、丙級營造業可承攬的工程規模及資格條件不同，包租代管未來也可以思考類似的分級概念。
蕭淳晏也認為，監管不能只看業者手上的「戶數」，還應進一步檢視流動資金、負債結構及融資來源。當一家公司的管理規模愈大，可動用的資金與風險承擔能力也應同步提高，同時還要注意企業是否大量透過高風險的民間借貸支撐營運。
11萬戶之後，包租代管的監督跟上了嗎？
兆基事件並不代表包租代管制度本身失敗，卻讓一個更大的問題浮上檯面。
當全台社宅包租代管媒合數突破11萬戶，單一企業及關係企業就可能管理數萬戶住宅，過去針對租服業者設計的財務查核、履約保證、承攬資格及退場轉銜制度，是否還足以因應今天的市場規模？
承攬戶數究竟該直接設上限，還是依業者財務能力採取分級管理？押金專戶能增加保障，又可能產生哪些新問題？房東、房客又該如何判斷一家業者是否值得信任？完整對談與更多第一線實務，可見本集《房市讀懂了》。
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