文／朱福山 攝影／黃威彬
去年半夜，北漂打拚數十年的羅先生，接到南投竹山老家來電，得知老父親意外跌倒骨折。他心急如焚地狂飆車趕回，所幸手術順利。出院後，家人決定讓父親住進離老家最近的二姐家。但真正的考驗，也在這時候才開始。
原來，羅先生的二姐長年在市場賣粿，每天清晨5點就得起床備料，白天做生意，還要照顧生活無法自理的父親。半年下來，她跟兄弟姊妹之間的摩擦不斷，忍不住埋怨：「為什麼是我在顧？是不是大家都只出錢就好？」
這句話，戳中了每一個離得遠、只能出錢出力的子女。
國有財產署署長曾國基告訴《住展》，他曾有位優秀的部屬，在40歲黃金年齡時，突然遞出辭呈說要回老家，詢問之下才知道，因為他的姐姐已經結婚另組家庭，他必須扛起回鄉照顧臥床父親的責任。
事實上，這些都不是個案，超高齡社會下，一場集體失能的照護窒息，正在台灣社會各個角落發生。
面對這場避無可避的高齡海嘯，同樣問題遲早會找上每一個家庭，也就是老了之後，該住哪裡、誰來照顧？這個問題沒有標準答案，但市場上已經長出4種不同的解法，各有取捨。
人屋雙老的困局
台灣正走向人屋雙老困局，根據勞動部最新統計，每年有高達10萬名在職勞工，因為無法兼顧職場與家中失能長者的就醫照護，無奈選擇照顧離職，也成為家庭與勞動市場共同承受的壓力。
依據衛生福利部長照供需的研究數據，需要住宿式長照機構的床位缺口極大，尤其是人口高度密集的都會區，最新統計尚缺八千七百多床，尤其雙北與桃園仍為量能不足的區域。
當長者因老舊公寓無電梯而受困於樓上，中壯年子女在職場與日漸繁重的日常照顧間分身乏術時，這道介於健康與臥床之間的灰色地帶難題，該怎麼解？
也就是說，高齡者的住宅不能只看房子本身，還要看醫療、照護、交通與生活機能能不能被納入同一個生活圈。說到底，這不是單純替老人找房，更是在為一家人安排未來。
| 四種安老宅，你家適合哪一種？ | ||||
| 板塊類型 | 核心特色 | 代表案例 | 適合族群 | 自我檢視、注意事項 |
| 都會區連鎖都更 | 主打「同鄰不同戶」，長輩住全齡社區（含供餐、診所與復健），兒孫住隔壁棟就近照顧。 | 台北信義兒福A1、B基地。 | 健康及亞健康的銀髮族、與銀髮族同住者。 | 都更新區生活機能是否完善，是否能適應。 |
| 醫療量能不足區 | 醫院擴建帶動周邊開發；部分為法人標地興建養生宅，法人自設保底策略，市場去化不如預期時，可能轉為商務酒店式公寓經營。 | 台北陸保廠C基地、台南永康奇美醫院重劃區。 | 已有照護需求、希望步行可達醫院的家庭。 | 買之前先確認買的是穩定長照宅，還是可能被轉手經營的產品；也要留意醫院擴建後周遭生活圈是否過度壅塞。 |
| 老舊市中心醫院集市區 | 利用捷運聯開TOD，結合既有醫療聚落，引進醫療新創與高質感全齡住宅。 | 高雄捷運C34站聯開案。 | 健康及亞健康的銀髮族、與銀髮族同住者。 | 產品不一定百分之百與醫療相關，需自行確認醫療機能佔比；也要考量未來轉手保值性。 |
| 市郊補足照護區 | 於市郊或15分鐘生活圈內，利用大面積土地滿足大型長照需求。 | 新竹康軒文教養生村、台東基督教醫院養生村。 | 高資產退休族群、有重度照護需求的家庭、第三齡（註）。 | 走路或短程通勤能否在15分鐘內到院；會犧牲既有社交圈與跟子女的距離。 |
| 註：第三齡由英國學者拉斯里特提出，指已卸下工作及家庭責任，開始追求第三人生至身心機能需依賴他人前。 | ||||
| 採訪整理／朱福山 製表／住展雜誌 | ||||
市場也因此逐漸發展出4種不同的安老解法：有人選擇留在原地等都更，有人搬到醫院旁，有人留在捷運生活圈、換取醫療機能，也有人搬往市郊、換取完整照護。
四種答案，各有取捨
《住展》盤點全台現階段主要的安老住宅模式，整理出4種最具代表性的居住選擇。它們沒有標準答案，而是對不同家庭而言，各自回答不同的照護問題。
方向一 留守原宅 等都更帶來全齡社區
適合誰：住在都會區、家中有長輩需要三代同鄰照顧，尤其老公寓正好被劃進公辦都更範圍、也願意等的家庭。
要注意：都更整合牽涉者多，等待期可能拖十幾二十年，等到的時候，人不一定還在。這類產品的醫療機能通常是社區配套診所。
目前可留意的案子：北市信義兒福A1基地、兒福B基地。
例如，北市信義計畫區週邊的兒福A1基地，由順天建設與國家住都中心合作開發；兒福B基地則由國美建設、冠德建設等拿下。兩塊基地共注資達190億元，總面積2.83公頃，目標打造全齡社區與新創聚落。
順天建設董事長柯興樹坦言，都更與危老案程序極冗長辛苦，順天另一位於天母的都更案甚至已長跑18~19年。不過，由於兒福開發案具備高度公共與公益性，獲得銀行低利貸款支持，得以有效控制成本。
已步入高齡的柯興樹，以開發商與使用者的親身體驗，打造「同鄰不同戶」的新三代同堂生活：具備生活自理能力的長輩住在設備完善的全齡社區中，享受社區供餐、琴房及藝術美學課程；兒孫輩則住在隔壁棟高級住宅。
社區轉角則規劃導入骨科、家醫科等醫療診所，長輩下樓就能看診、做物理治療。在這樣的規劃下，白天年輕人出門上班，孩子放學就下樓去找阿公阿嬤，既維持獨立空間又能隨時就近照顧。
方向二 搬近醫院 但先搞清楚買的是什麼
適合誰：家中已有照護需求、希望步行可達醫院的家庭。
要注意：買之前先搞清楚自己買的到底是穩定的長照宅，還是可能被轉手經營型態的產品。
目前可留意的案子：台南永康奇美醫院重劃區、台北陸保廠C基地。
台南永康奇美醫院透過醫療專用區都市計畫整開變更擴建周邊，重劃區已於去年底啟用，今年4月土地完成點交，後續將可著手進行相關開發，由政府主導、醫院協力配合的代表案例。
另一種模式，則是由法人標下醫院周邊地上權興建養生宅。台北北醫周邊的陸保廠C基地近5000坪土地，由凱基人壽標得，緊鄰信義計畫區，據悉鎖定高端養生住宅，當時標案競爭極為激烈。
據了解，法人評估這類案子的報酬率時，本來就設有安全的保底策略。如果初期高齡市場去化速度不如預期，整棟養生村隨時可以無縫切換成商務高階酒店式公寓營運。
專家也提醒，經營營運型不動產需要5到10年的觀察期，這是民眾評估這類產品時該有的心理準備。
方向三 留在市區 靠捷運聯開換醫療機能
適合誰：想留在市區生活圈、靠大眾運具通勤、與銀髮族同住的家庭。
要注意：產品不一定百分之百與醫療相關，購入前要自己確認社區周邊規劃的醫療機能佔比。
目前可留意的案子：高雄捷運C34站開發案。
以高雄市來說，舊市區本身具備高度密集的醫療聚落，市區內光是衛生局周邊就有5至6家醫院，未來更有中山醫學院預定地。這樣的背景下，高雄市政府針對捷運C34站開發案（原國際商工舊址）於6月北上招商，吸引北部多家建商與壽險業者青睞。
高雄市政府捷運局副局長王正一接受《住展》訪問時指出，該案不只具備傳統TOD、也就是以捷運為核心規劃生活圈的優勢，更首創結合醫療導向發展。由此可見，過去民眾買房看的是離捷運近不近，未來高齡者的住宅可能更在意離醫院近不近；該案北側基地已確定將由國立中山大學醫學院設校進駐，預計明年起陸續動工，未來將具備發展AI智慧醫療等新興產業的龐大潛力。
他也說明，政府在捷運聯開案與公辦都更案的定位上有所區隔，公辦都更空間多由政府分回，低樓層優先保留給日照、社宅等公益設施；但捷運聯開案地處精華節點，主要考量是籌措捷運建設財源，因此他認為產品不需要百分之百與醫療有關。
不過，市府仍期待開發商能結合商業區優勢，引進醫療新創、複合式商場，並搭配因應醫護換屋需求的高質感全齡住宅，滿足在地長者散步就到醫院的長期回診需求。
方向四 搬往市郊 換取完整照護
適合誰：高資產退休族群，或家中有重度照護需求、需要大坪數空間與完整照護配套的家庭。
要注意：位置在市郊，會犧牲既有社交圈及與子女的距離。若有照護需求，購入前務必確認是否具備醫療服務，避免為單純的休閒度假包裝。
目前可留意的案子：台東太平榮家舊址、康軒文教養生村。
在都會市郊、15分鐘生活圈範圍內，開發商依託大面積土地滿足大型照護需求，台東基督教醫院規劃的養生村開發案，以及康軒文教機構等跨界業者，都積極佈局此類補足照護量能之區塊。
以台東為例，該案基地為太平榮家舊址，是台灣首例公有地轉型長照產業的指標大案，佔地高達9.2公頃。園區引進連續性照護社區概念，整合健康養生、弱度失能到失智照顧，打破傳統機構限制，讓健康狀況不同的長者夫妻能在此一地一起安老、免於分離。
此外，園區依託台東基督教醫院的急性醫療後盾，並融合診所、復健中心、湖畔餐廳與假日小農市集，打造出兼具醫療支持與15分鐘生活圈機能的開放式樂齡健康村。
政策與市場，怎麼推動這4種選擇
《住展》觀察到，在這4種方向的背後，也存在政府政策與資本市場加速布局的影子。比方，政府正有意識地推動「類HOD」的計畫，包括國家住都中心、國有財產署以及衛生福利部等單位；以國家住都中心為例，最具代表性的案子首推北市信義兒福A1基地，另今年台北推出的台電後山埤案，以及信義犁和案也都與此相關。
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挑安老宅，先看這三件事
HOD三大核心指標
1. 大眾運輸與10到15分鐘生活圈：以醫院為軸心，將住宅、零售、餐飲與公共綠地限制在長者可輕鬆步行的物理距離內，形成緊湊的高密度混合社區。
2. 公眾空間與後勤機能的動線分離：傳統醫院佔地龐大且後勤混亂，如救護車動線、員工進出等，HOD強制將後勤區隱藏在街區內部，將公眾步行、休憩空間配置於外圍；救護車、物流及垃圾清運等後勤動線則規劃於街區內側，避免干擾社區。
3. 醫療辦公與多元住宅的系統整合：在醫院旁系統化配置醫療大樓與混合收入住宅，讓醫護就近居住，並大幅降低因高頻率就醫產生的開車、找車位等交通壓力。
資料來源／www.tortigallas.com、採訪整理 製表／住展雜誌
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過去都市開發談的多是TOD，也就是圍著捷運蓋房子；近年國際上開始出現另一種思維，開發不再只圍著捷運，而是開始圍著醫院蓋房子，設法把醫療、住宅、照護與生活機能納入同一生活圈。這套概念，被稱作HOD（Hospital-Oriented Development，醫療導向開發）。
對此，曾國基表示，財政部2024年新增指定產業公開招標設定地上權業務，選擇以長照產業來試行，並考量長照機構住民就醫的需求，優先選定鄰近醫院的國有土地作為招標標的。
國有財產署也配合衛福部的床位需求，例如釋出林口麗林段、桃園龍潭、高雄左營等地上權案，來解決老年人口飆升、但床位嚴重不足的特定行政區，由得標人結合長照機構法人規劃日照中心及長照機構，複合使用部分則規劃運動場館。
政府祭4大誘因，吸引民間投資
曾國基指出，吸引民間業者投資的關鍵，在於能大幅降低土地取得成本，一般而言僅約市價3成，若符合長照需求，國有財產署更會提供政策性折扣。為了活化國有土地，官方特別祭出4大支持措施：調降權利金、開放地上權作為銀行融資抵押、租金六折的實質營運減免，以及高達70年的長期契約保障。
土地便宜，資金寬鬆，契約夠長，資本自然湧入。
政府把長照納入地上權招商後，除了原本的建商，壽險與教育產業也開始跨界進場，結合銀髮產業已成當今開發市場的新顯學。
光是今年至今，非不動產業者跨界投入養生村市場就有3例。年初凱基人壽標到台北北醫附近陸軍保養廠C基地案，近5000坪；3月康軒文教標到新竹地上權案；6月底台灣人壽也公布在高雄澄清湖蓋養生村。
康軒文教集團董事長李萬吉坦言，跨界的動力來自少子化海嘯，教材市場逐年萎縮，企業必須思考轉型。他笑稱：「我們辦學二十餘年，照顧了九千多個從幼兒園到高中的孩子；把這套精準設計活動、充滿熱情的『關懷模式』轉移到高齡社區，照顧老人的軟體服務其實是一樣的。」
醫院周邊成兵家必爭之地
具備建設、醫療、物業管理等綜效優勢的集團，如新光集團、台灣人壽、康軒文教、順天建設等紛紛進場，在都會蛋黃區聚焦以「高檔養生宅」進行產品延伸，如新光板橋養生村、台中高年級俱樂部。新北市雙連安養中心近期更推出第四期規劃，專門提供給「照顧者」或前來探望父母的子女居住。
住商不動產企劃研究室總監徐佳馨指出，現代許多高齡者擁有一定的經濟基礎，且身嬌肉貴、不願委屈自己，他們不想去郊區住那種山高水遠的地方，完全斷掉既有的交友圈。「這群長者追求的是活得老、更要活得好，大型醫院內部多半具備完善的美食街、醫療器材與商圈機能，能高度滿足長者的日常社交與照護需求。」
世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學也指出，這類高端客戶往往一年中有50至上百天在國外旅遊，他認為，這類產品不能僅提供長者的長期照顧，必須結合強大的彈性與目的性，例如設計上可提供短租產品。
內政部調查指出，多數高齡者傾向居住在距離醫院800公尺至1公里、步行即可回診的範圍內，緊鄰醫療資源的住宅產品成為兵家必爭之地。
市場搶進的熱度背後，藏著一個多數人沒細想的關鍵：這類產品，多半賣的是民眾相對陌生的地上權產品。
70年，換來的是選擇權
傳統國人買房追求土地所有權，年輕時就得背負30~40年的沉重房貸，直到老時都還在為房產操心。對曾國基而言，地上權真正改變的其實是退休後的生活選擇。「都會型地上權住宅因土地成本大降，估計可為一般民眾直接省下200~300萬元的購屋壓力。省下來的這筆錢，能直接拿去作為高齡時的醫療、照護與高品質的生活支出。」他說。
雖然此類產品面臨存續期通常為70年的限制，但曾國基坦言，70年已足夠保障2至3代的居住權，且擁有政府契約保障，不必擔心隨時被趕走。更關鍵的是，現代社會少子化、產權繼承複雜，傳統老屋常因持分人數過多卡死都更，甚至演變成荒廢死產。地上權銀髮宅的特性，反而契合了不想留產權包袱給下一代的退休族群。
政府下一步更可能朝向配合總統賴清德提倡的「在宅醫療」政策深化整合。在宅醫療與長照3.0能讓長者在熟悉的家中接受基本醫護；然而，居家照顧終究有其專業與生理量能的上限，無法完全取代24小時全天候的專業機構。貼近優質醫療院所、結合「居家、社區、機構」三位一體的類HOD都會社區，卡住的正是這個位置。
4個方向，怎麼選
看完4種可能的解方，應該怎麼選？《住展》建議民眾回頭問自己3件事，可以幫助你篩出最適合的一個。
首先，現在這間房，你還想守多久？願意等，「留在原地、等都更帶來的全齡社區」是選項；等不起，就得往「搬到醫院旁」「靠捷運聯開換醫療機能」「搬去市郊換完整照護」這幾個方向看。
下一步，則是考量家人之間的距離，你希望多近？想留在市區，「留在原地等都更」或「靠捷運聯開換醫療機能」比較貼近；能接受換到市郊，「搬去市郊換完整照護」換到的是更完整的照顧，但要放棄近距離的社交圈。
最後，也最重要的是，盤點未來10年的醫療需求，你要的是「近」還是「穩」？「搬到醫院旁」離醫院最近，但要先弄清楚買的到底是穩定的長照宅還是可能被轉手的產品；「靠捷運聯開換醫療機能」的醫療佔比則要自己確認。
人生最後一間房，真正要照顧的，不只是自己，還有下一代。
當高齡海嘯來襲，你的房子，有沒有能力照顧你，也替下一代少留一點照護壓力？
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