文／林明忠
買中古屋，多數人都知道要驗屋，卻很少注意驗屋的時間點跟方法。很多買方明明驗出漏水、裂縫，卻因為驗得太晚、拆除前沒留證據，最後在法院舉證不出瑕疵發生在交屋前而敗訴。驗屋不是走個流程，抓對時間跟方法，才是保障自己的關鍵。
現在很多人買中古屋，都會要求搭配「驗屋」程序，所以「驗屋」在中古屋的買賣中越來越重要，但驗屋時，除了要注意驗屋公司品質、驗屋範圍外，其實驗屋的時間跟方法，在法律上也有不少眉角。
買方取得房屋後，最建議的作法，就是立即安排驗屋，最好是在交屋後幾天內就完成初步檢查。原因很簡單，物之瑕疵擔保原則上必須是交屋前已經存在的瑕疵，買方才有機會主張減少價金、損害賠償等權利，若賣方否認瑕疵於交屋時存在，買方就必須舉證。
問題在於，很多房屋瑕疵雖然可以鑑定「現在有沒有瑕疵」、「修繕費用多少」，但不容易鑑定「瑕疵什麼時候發生」。例如漏水、鋼筋外露、建物傾斜等，除非是海砂屋、輻射屋這類因建材本身瑕疵、而可明確推論為蓋房之初即存在的瑕疵，否則一般瑕疵發生時點，實務上常常很難精準判斷，這也是很多瑕疵擔保案件買方縱使舉證瑕疵存在，但因為無法舉證瑕疵存在於交屋前，而敗訴。
拆前先驗 拆後複驗
中古屋買賣最常見的問題，是屋況被裝潢遮住。很多漏水點藏在天花板、木作、櫃體後方，鋼筋外露、牆面裂縫，也可能被油漆或裝潢包覆。換言之，沒有拆裝潢的驗屋，常常只能看到表面問題，真正麻煩的瑕疵反而看不到。
因此，如果買方本來就打算重新裝潢，建議不要只做一次驗屋。比較妥當的方式，是交屋後先做一次初步驗屋，確認外觀與可見設備問題，接著安排拆除工程，等天花板、木作、廚具、衛浴櫃體等拆除後，再做第二次驗屋，這時候比較容易發現原本被遮蔽的漏水、結構裂縫、管線問題。
但要注意，拆除後發現瑕疵時，不要急著全部修掉，應先拍照、錄影、保存拆除前後狀態，並立即用存證信函、律師函或至少文字訊息通知賣方與仲介，必要時再請專業單位鑑定。否則若買方繼續施工，現場狀態被改變，賣方很容易主張無法確認瑕疵原貌，甚至主張是買方裝潢造成。
驗屋權利 寫進契約
很多買方會問，我可以要求交屋前先驗屋嗎？答案是不一定，要看契約。預售屋通常會有《消保法》定型化契約上的驗收機制，因此在交屋前驗屋是消費者的權利。
不過，若是中古屋買賣，且賣方若非企業經營者，法律上賣方並不當然有義務讓買方在交屋前找驗屋公司進屋檢查。若買方希望交屋前驗屋，就應該在契約寫清楚，例如驗屋時間、驗屋人員、是否可攜帶儀器、是否可進行非破壞性檢測、瑕疵如何列單、修繕期限、複驗方式，以及是否可保留部分價金。
另外也要提醒，驗屋發現瑕疵，不代表買方一定可以拒絕交屋。實務判決上，曾發生如果是地磚不平、門片卡卡、油漆、清潔、紗窗、對講機等一般瑕疵，尚未達到海砂屋、輻射鋼筋，或縱使修繕仍無法達到正常使用功能的重大瑕疵，買方通常不能單純以此拒絕交屋，而應透過瑕疵修繕、保固、交屋保留款或物之瑕疵擔保來處理。
綜上，驗屋在法律上不是形式流程，而具有保存證據與降低訴訟風險的意義。買方最重要的，是把握交屋後立刻驗、拆除後再複驗這兩個時機，若想在交屋前就驗屋，也要事先寫進契約講清楚，避免日後明明買到瑕疵屋，卻因為驗屋時間太晚，導致瑕疵發生時間難以舉證、亦難以鑑定，最後無法向賣方求償。
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