商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
全球私募股權公司 KKR 觀察到，由於宏觀經濟條件的巨大變化，商業不動產（CRE）市場正經歷一場「監管變革」。KKR 房地產業務合夥人兼總裁 Chris Lee 指出，與全球金融危機後低利率、成長導向的市場環境不同，當前的商業不動產市場面臨政府債務增加、聯邦儲備系統（Fed）專注於抑制通膨，以及複雜地緣政治局勢等多重挑戰。此外，人工智慧（AI）和數位化資本支出驅動的經濟，也為不動產市場帶來顯著影響。
面對此一轉變，KKR 採取平衡的策略，在商業不動產債務與股權市場中同時佈局。Chris Lee 提到，目前市場存在大量貸款「到期牆」（maturity wall），意指 2021 至 2022 年間發放的許多五年期貸款即將集中到期，導致再融資需求龐大，為 KKR 帶來了巨大的放貸機會。因此，KKR 在貸款領域表現活躍，透過銀行、保險公司等多種資本類型提供資金。
在股權投資方面，KKR 則更為謹慎，並實行選擇性投資，主要鎖定具有長期需求趨勢的資產。例如，KKR 於 2024 年收購了價值 21 億美元的 Quarterra 投資組合，包含加州、喬治亞州和北卡羅來納州等沿海及陽光帶市場的 18 個物業、超過 5,200 個新開發多戶住宅單位。Chris Lee 表示，這些資產當時購置價格合理，且表現良好。同時，自 2024 年以來，美國多戶住宅的興建開工量大幅下降。
KKR 在多戶住宅和工業地產領域非常活躍，但對於旅館、零售或辦公室等資產則較不積極，原因在於其回報率不如預期。在歐洲市場，KKR 也看到了有趣的投資機會，尤其在英國，因缺乏機會型放款機構，KKR 扮演了活躍的放貸者角色。英國的學生宿舍市場表現突出，歐洲地區的數據中心、多戶住宅、只租不售型住宅（build-to-rent）和物流資產也日益受到 KKR 的關注，預期歐洲在能源和國防基礎設施領域的再工業化將長期利好物流產業。
KKR 內部也廣泛運用 AI 作為提升生產力的工具，以減少行政事務，讓員工能將更多時間投入判斷和戰略討論。Chris Lee 強調，在 AI 逐漸改變商業不動產產業的同時，企業更應依賴高素質的人力資本，注重人才招募、企業文化、智力激勵和有競爭力的薪酬福利。