文／謝曉菁
台北市精華區老屋重建需求高，但都更並非只要整合成功、取得核定，就一定能順利蓋完。台北市都市更新學會榮譽理事長、連雲建設總經理蔡漢霖提及，有兩件台北市中心的老屋重建案，一案在住戶搬遷後，因營建成本大幅增加，後續興建陷入困境；另一起傳統合建案更在舊屋拆除後，碰上建商認為成本不敷負擔而退出，甚至面臨土地遭處分償債的情況。
蔡漢霖昨（26日）於臉書發文表示，聽聞兩個都更危老界的噩耗，而且都位在台北市中心精華區。其中一案採取自主更新方式，原先由住戶找建經公司協助推動，更新案在數年前獲得核定後，住戶陸續搬離原有住宅，原本期待工程順利推進，未來能夠入住新屋，沒想到後續卻因營建環境快速改變而出現問題。
蔡漢霖指出，該案從當初送件到準備實際興建，期間營建成本出現大幅變化，翻了一倍，若按照現在的造價繼續推動工程，地主必須再增加可供出售的房屋，以填補增加的興建成本。
然而，涉及地主更新後可以分回多少房屋，各方利益要重新調整並不容易，蔡漢霖表示，最終因相關條件無法取得共識，案件陷入僵局，甚至四處尋找其他團隊接盤無果，成為俗稱的「流浪都更」。他並透露，目前傳出住戶有意針對建經公司的管理問題採取法律行動。不過，相關爭議及責任歸屬仍須視雙方契約內容及後續司法程序而定。
另一起案例則屬於傳統合建，基地位於台北市大安區新生南路一段、鄰近大安分局。公開資料顯示，該基地過去已取得危老重建核准及建照，原規劃興建地上15層、地下5層住宅，目前基地則為空地，近期由台灣金服公告拍賣，底價約9.03億元。
《房市讀懂了》Ep.17／比新青安更能幫年輕人上車？桃園推「半價買房」 名額僅千戶恐如「抽樂透」
蔡漢霖表示，該案原有房屋已經拆除，但後續因營建成本等因素，建設公司評估繼續興建恐不敷成本，最終選擇退出，使原本期待透過合建取得新屋的地主陷入困境。
以上兩起案例也凸顯，老屋重建除了「分回多少坪」、「新屋價值多少」之外，從整合、審議、拆除到真正興建完成，中間仍存在不少變數。
蔡漢霖認為，老屋重建本質上是一場極高風險的長期資本與工程管理博弈。多數屋主參與都更或危老時，往往只看見「舊屋換新屋」，甚至期待重建後資產價值提升，但過程中真正需要面對的，還包括工期、利率、營建造價及契約保障等問題。
尤其近年營建成本上升，都更及危老案件從最初規劃、送件審議到真正開工，可能歷經數年時間，如果期間原物料、人工及融資成本大幅變動，當初試算的財務條件就可能無法支應實際興建成本。
蔡漢霖指出，一旦其中任何環節出現問題，原本期待入住新屋的地主，最後面對的可能不是完工交屋，而是工程停擺、重新尋找團隊，甚至進入漫長的法律程序。
他表示，政府近年積極推動自主都更，政策立意雖然良善，但無論採取自主更新或與建商合建，都無法完全避開營建成本、融資、工期及工程管理等客觀風險，真正的差別之一，在於「最後由誰承擔風險」。
蔡漢霖認為，傳統合建若發生問題，外界通常首先檢視建商的履約責任；但自主更新由地主主導，當財務規劃、工程發包或後續執行發生問題時，地主本身可能必須承擔更直接的成本與法律風險。
因此，對有意參與都更或危老重建的屋主而言，除了關心更新後能分回多少坪數、住宅價值可能增加多少之外，前期更需要確認工程造價調整機制、追加成本如何負擔、融資來源、工程無法繼續時的退場及接手機制，以及相關契約如何分配風險。
最後，蔡漢霖表示，在目前營建造價高漲、都市更新審議期程較長的環境下，能夠按照契約完成工程、將房屋實際蓋好並交付的專業團隊並不容易。
延伸閱讀》
建商不來了 你家老屋，該繼續等待，還是自己下場？
建商一句「寧願去做冷氣」揭都更危老現況 自主都更能成解方嗎？
自主都更卡在「沒資金、沒專業」？台灣金聯出手 開辦全案管理及前期墊款
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan