文／謝曉菁
從購買預售屋那一刻起，購屋族最期待的莫過於收到建商通知「可以驗屋了」。不過，驗屋完畢看見牆上貼滿缺失便利貼，不一定代表房子「很慘」，真正該注意的是這些缺失會不會影響居住安全與生活品質。擁有超過2000戶驗屋經驗的驗屋師指出，新屋常見問題包括油漆瑕疵、磁磚空心、門窗框刮傷及開關不順等，多數相對容易修繕，最怕遇到漏水、排水及電路問題，甚至曾碰過冷氣排水管誤接電管，測試時水直接從電箱大量流出的離譜案例。
Podcast節目《地產好學聲》邀請驗屋業者江宗憲與鍾欣諴分享實務經驗，盤點出常見的缺失。鍾欣諴表示，新屋驗屋最常見的問題，首先是牆面、天花板油漆瑕疵，其次包括地磚、磁磚空心，以及門框、窗框施工過程留下刮傷、碰撞傷，另外也常碰到門窗安裝偏斜，導致開關不順暢等問題。
不過，這類表面缺失通常較容易改善，真正棘手的是「水跟電」。包括漏水、排水阻塞、冷氣排水異常及電路問題，一旦發生，不只修繕難度較高，也可能直接影響入住後的生活品質。
其中又以漏水最麻煩。鍾欣諴指出，若是給水管、排水管本身漏水，這方面相對容易處理，只要找到問題後，重新鎖固或更換管線，就能解決；但若是窗框、外牆或浴室牆面滲水，就需要先找出水從哪裡進入，否則只處理室內看得到的漏水點，問題可能再次發生。
鍾欣諴點出，因為房子已經蓋好，若發生窗框、外牆或浴室滲水問題，最常見的解決方式就是「灌注止漏」，也就是俗稱的「打針」。他解釋，這樣的處理方式雖然具有一定效果，但若沒有找到漏水源頭，仍無法一勞永逸，只是將原本的A點補起來，那水就有可能改由結構另一個較脆弱的B點、C點滲出，因此「找到漏水源頭」才是最重要的。
《房市讀懂了》Ep.20／通勤換房價能省多少錢？全台8大就業區比一比 最大落差打2.3折
鍾欣諴分享驗屋現場碰過的離譜案例，他曾在測試冷氣排水時，持續灌水約5分鐘，沒想到水竟然大量從電箱管線流出，檢查後發現冷氣排水管疑似接到電管；另一起透天住宅案例，同樣在測試冷氣排水後，水直接從一樓電表箱噴出。
除了水電，地板施工也可能出現肉眼就能察覺的問題。鍾欣諴分享，曾在桃園一處大型社區驗屋，因為該案是鋪設木地板，當時走進其中一戶時，甚至不需要水平儀器，就能明顯感受到地板不平，就像是先走「上坡」再「下坡」，而其他戶也陸續出現木地板高低不平、凹陷等情況。
鍾欣諴指出，該社區總戶數超過1000戶，後來為了解決問題，除了原本未施作木地板的住宅外，已施工部分的木地板全部拆除重做。他認為，出現這個問題，可能與趕工、大型建案現場管理人力有限有關，當多組工班同時施工，現場人員未必能逐戶、逐項檢查施工品質。
至於驗屋是不是一定要「驗很多次」，鍾欣諴認為，多數新屋第一次驗屋若沒有發現漏水、排水阻塞或電路等重大問題，後續修繕完成後，部分油漆、刮傷等一般缺失，屋主可自行確認；但若涉及需要儀器才能檢查的水電問題，復驗仍建議由專業人員協助。
鍾欣諴也提醒，消費者找驗屋公司時，除了比較價格及檢查項目，也應事先問清楚是否提供復驗、復驗如何預約。實務上曾有屋主初驗找業者檢查出問題，等到建商修繕完畢準備復驗時，卻因原驗屋公司沒有檔期或不承接，成為所謂「驗屋孤兒」。
此外，買預售屋時也應留意契約中的驗屋規定。江宗憲提到，部分建案可能對驗屋時間、檢測方式設有限制，例如不開放特定窗框灑水測試等，消費者若簽約時沒有仔細閱讀，就可能一直到交屋、驗屋時，才發現限制。
最後，節目提醒，驗屋不能只用「找到幾項缺失」判斷房屋品質，油漆瑕疵即使數量很多，未必比一處漏水或排水異常嚴重。對購屋族而言，更重要的是確認缺失是否影響居住安全、日後生活品質，以及後續可能付出的修繕成本，在正式交屋前把重大問題找出來。