房地產是個「對零利率上癮的產業」，等到房地產價值適當反
映利率上揚因子後，當中潛藏的「泡泡」可能被戳破．所以在金融業的銀行倒閉危機後，我們認為下一個倒楣的產業會在房地產．
MSCI歐洲季度房地產指數顯示，房地產價值已較2022年6月
高峰拉回約10%．花旗預測，西歐房價恐於明年底前進一步下跌20~40%，相關類股的股價則可能在同期間內腰斬．相較之下，美國房地產類股雖然表現優於歐洲，但MSCI美國房地產投資信託(REIT)指數3月迄今下滑8.5%．美國掛牌的REITs較為成熟，涵蓋資料中心、健康照護等多種領域，歐洲對於辦公室、工業及零售這些較容易受到利率上揚衝擊的領域曝險則較高．
商業房地產也是我們長期觀察的一塊，從我們3/7安盛觀點，
觀察黑石的不動產抵押貸款的基金．停止配發利息，還每月縮減投資人贖回基金的成數看來，歐美的商業房地產並不樂觀，自新冠肺炎以來，大型企業google、apple、tesla等大型企業一直在呼籲員工回辦公室上班，但是引起員工反彈，員工寧願少10%~20%的薪水在家上班．所以商業不動產的退租率穩定走高，我們認為承作商業不動產放款的銀行將有大麻煩．
在網路世界即將迎來ＷＥＢ3.0，屆時遠距辦公成常態．又是更大的挑戰．
[安盛理財週報 20230403]
上周財經重點回顧
• 台灣2月景氣燈號再亮藍燈，為連續第四顆藍燈，景氣對策分號進一步下滑到10分，包括製造業銷售、海關出口、工業生產等細項都持續滑落，不過，領先指標則呈現連續四個月回升，預期台灣景氣第二季落底的機會高。
• 國內電價4月1日起平均調漲11%，住宅用700度以下、小商店1500度以下、農漁及學校用電不調漲，去年下半年用電衰退產業調幅減半，但針對高壓及特高壓的產業用電大戶調漲17%，產業低壓以內需、微中型企業為主則調漲10%，將提高半導體等用電大戶的營運成本，而節電、儲能相關類股則受惠。
• 記憶體市況慘淡，研調機構集邦科技不久前示警DRAM價格還沒跌完，美光本周公布財報也虧損嚴重，但公司釋出客戶庫存好轉且產業供需將獲得改善的曙光，市場推測記憶體市場最壞情況可能已過，加上另一大廠三星傳出將減產的消息，激勵台股記憶體族群股價，周五紛紛上漲。
• 矽晶圓大廠環球晶參加櫃買業績發表會，董事長徐秀蘭指出歐美銀行危機增加不確定性，第2季營運壓力比第1季大，下半年目前仍偏保守，但已有客戶持續簽訂長約及縮短遞延拉貨的時程，是兩個正面的訊息。
• 本周焦點股：擁有85度C品牌的美食-KY因董事長配偶申報轉讓3463張股票，引發市場疑慮，重挫股價，公司公告澄清是為了引進長期國際投資人；八方雲集創辦人因炒股遭判刑，另公司本周召開法說釋出豬價大漲影響獲利的利空，股價下殺到今年來低點；去年12月才掛牌的光學鏡頭廠保勝光學3月中以來股價飆漲逾80%，公布前二月自結每股盈餘達0.9元，去年全年EPS為3.8元。
