台北市不動產仲介公會理事長蘇金城：「金龍海嘯之後：急凍的房市與台灣經濟的耐寒測試。市場呈現一種奇特的『量冷價不冷』型態。」

理事長蘇金城的觀察點破了癥結：信用管制一上路，市場立即急凍，這股寒意從去年十月延續到今年年底。政策後續雖然鬆綁，但房市的情緒比資金更難回頭。房貸的水龍頭可以再開，然而買方的安全感卻不會因為水量變大就自然回溫。台北市的狀況尤其具有指標性。整體交易呈現「價挺量縮」的典型急凍型態，年度成交推估只有二萬兩千多棟，掉回近九年前的水平。值得注意的是，台北的價格雖不至於鬆動，卻也不再狂飆，而是處於高檔震盪。唯獨北投、士林因輝達效應異軍突起，彷彿在寒冬裡獨自點起暖爐，撐出一塊亮面。

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理事長蘇金城表示，「今年的房市，確實走得相當艱辛。根據目前掌握的資料，市場的萎縮率約在 25.2% 左右，六都的買賣移轉量同步下滑。其中，臺北市全年交易量推估約 22,600 棟，年減約 24.2%，幾乎回到 2016 年的水準。交易量明顯量縮，對靠交易維生的房仲與相關產業而言，衝擊十分直接。這一波從高點回落，包含信用管制、景氣調整、預售限制等多重因素，都讓市況越來越偏向「緊打房」。我們支持居住正義，但在第一線看到的是：利率提高、貸款難度加大、持有成本上升、首購族被擠出市場、自住客不敢出手。需求並沒有消失，但信心被壓住，成交量自然萎縮。這就是當前的市場現況。在此，我提出三點呼籲：第一點：政策太緊，市場被凍住，需要更「穩」與更「準」的調控。現在的情況是：買方在等、賣方在撐。時間拉久，衝擊的不只是房仲與房地產本業，還波及建築、裝潢、家電、金融等整個供應鏈。希望政府調整政策節奏，讓市場有喘息空間，以免「打房變成打整個產業」。第二點：打房應精準分流，區分「炒房」與「自住」。我們支持抑制短期炒作，對短期進出者課以更高稅負、施以更嚴限制都沒有問題。但自用者、首購族、長期持有者不該被一起打傷。呼籲政府在：貸款成數、寬限期設定、自住相關稅務彈性等面向提供更友善的條件。真正需要進場的人能買得起、買得到，政策才算到位。打房不是打家戶。第三點：公會願做橋梁，協助政策與市場對接。我們在第一線，最看得到民眾的壓力與業界的難題。公會會持續提供真實數據，並與主管機關溝通，協助政府在「居住正義」與「市場活絡」之間找到平衡。我們不只是產業代表，更是政策夥伴。過去一年半，面對全球經濟不確定性與政策收緊，市場雖被壓抑，但最壞的時間已經過去，市場共識正在成形。對剛性需求的首購、自住客而言：明年是適合評估進場的時機點。對房仲與相關產業而言：2026 年將是重整策略的關鍵一年。」

從全國角度看，市場呈現一種奇特的「量冷價不冷」型態。需求被政策壓著喘不過氣，但建商成本依舊高昂，供給端也沒有鬆手的餘地。這讓台灣房市形成一種耐寒的怪現象：買方裹著大衣不敢走出去，賣方則撐著傘、背著成本，只能繼續站在原地。這也印證一個不太被說穿的現實 — 如今的房市，不再是供需主導，而是政策主導。政策收得快，市場冷得更快；政策放得慢，信心更難回暖。二○二五年正好站在這個尷尬的轉折點上：政策開始回頭，但市場的心還沒跟上。

展望未來，不會出現戲劇化的反彈，倒更像是一場緩慢而小心翼翼的復甦。凍得太久的市場，終究會動，但速度不會快；而價格的走勢，也會因區域而產生明顯差異。有科技題材、產業鏈加持的城市角落會率先復甦，沒有故事的地方仍然要繼續忍冬。金龍海嘯帶來的不是崩盤，而是重塑。二十六萬棟的成交量，不是谷底，而是一面鏡子，照出市場的疲態，也照出政策的力量。二○二六年不會是狂潮回歸，而會是台灣房市用力呼一口氣、慢慢暖回來的一年。

今年房市面臨明顯降溫，六都交易同步萎縮，臺北市全年移轉量推估僅約 2.26 萬棟，年減幅超過兩成，幾乎回到 2016 年水準。市況並非需求消失，而是受到利率上升、貸款收緊、政策預期強烈等因素，使買方觀望、賣方撐價，形成信心受壓的量縮局面。面對這樣的市場結構，政策如果持續全方位收緊，凍結的不只是不動產交易，更會延伸衝擊建築、裝潢、家電、金融等多個產業鏈。因此，未來的調控必須更「穩」也更「準」，避免讓市場流動性進一步枯竭。在打擊短期炒作方面，我們絕對支持強化稅負與限制，但自住、首購與長期持有者不該被同時鎖死，貸款成數、寬限期及自住房相關稅務都需要更具彈性，才能讓真正需要的人進得了市場。公會也將持續扮演橋梁角色，提供即時數據，反映第一線壓力，協助政府在居住正義與市場活絡之間找到可持續的平衡。展望 2026 年，最壞的階段已逐步消化，剛性需求仍在，市場共識開始回溫。對首購與自住族而言，明年將是具備評估價值的入市時機；對產業而言，則是重新調整策略、迎接轉折的關鍵一年。

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