文／林明忠
「繼承取得」是國人獲取房地產的重要管道之一，然而有些繼承而來的房產有抵押權設定，不免讓出售價格大打
折扣。本文從律師實務角度出發，介紹兩種可單方面訴請法院塗銷抵押權的狀況，幫助讀者釐清現況，擺脫代際
間不曾明說的債權泥淖。
隨著台灣邁入超高齡化社會，未來取得房地產除了買賣以外，「繼承取得」也將會是很重要的一環。然而在華人文化中，家族內常忌諱討論長輩財產的內容與處理方式，不少人在父母或長輩過世後，要不是看了國稅局的財產清單，根本就不知道長輩留下了什麼不動產。更遑論這些不動產上若設有抵押權，設定原因往往不得而知；抵押權人若非金融機構，也經常是繼承人根本就不認識、也沒聽長輩提起過的對象。這時候該如何處理呢？
所謂「抵押權」，指的是把不動產作為借錢擔保的權利。例如買房時向銀行申請房貸，銀行都會要求在不動產上設定抵押權，主要目的在於，若借款人未按期還款，銀行就可實行抵押權，聲請法院拍賣不動產抵債。抵押權具有所謂「追及效力」（俗稱「揹胎」），即使不動產所有權人換了人，但只要沒有塗銷，抵押權就會繼續存在於不動產之上。換言之，如果不動產上有尚未塗銷的抵押權，而出賣人又無法塗銷時，就會大幅影響不動產的價格與購買意願。
塗銷抵押權一般最常見的方法，就是取得抵押權人的「抵押權塗銷同意書（或清償證明書）」，與抵押權人合意塗銷。但如果找不到抵押權人，或是抵押權人不願意塗銷時，又該怎麼辦？坊間有不少掮客或仲介，看準了抵押權不塗銷，不動產就難以透過正常價格出售，所以會告訴繼承人自己能幫忙找人協助塗銷，但往往會開出上百萬的「尋人」或「仲介」費用，讓繼承人難以負擔。然而，其實在以下兩種狀況中，即使抵押權人不願意塗銷，繼承人也有機會可以訴請法院單方面塗銷抵押權。
超過二十年未實行
可向法院訴請塗銷
一般債權請求權時效，依據《民法》第125條規定為十五年；而在《民法》第880條則規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」所以抵押權在債權時效屆滿後五年內仍可以實行，若未予實行，則抵押權消滅。
實務上，在很多抵押人死亡、且繼承人發現繼承的不動產有抵押權設定時，往往都已經距離當初設定抵押權的日期很久了。雖然抵押權並不會因為抵押人的死亡而消滅，但繼承人仍有機會在不清償借款的情形下，以抵押權設定超過二十年為由，上法院請求塗銷抵押權。
若無實際債權
抵押權有機會塗銷
抵押權是為了擔保債權而存在的，若抵押權設定實際上並沒有要擔保的債權，就有機會可以塗銷抵押權。在筆者的執業經驗中，不少抵押權的設定原因五花八門：有人是為了製造債務外觀、躲避真正的債權人；有人是為朋友債務作擔保，自己沒欠錢；也有人只是因親友請託，在未充分理解的情況下讓人設定抵押權，事後甚至遺忘此事。因此在實務上，也不乏因為抵押權擔保的債權實際上不存在，而判決塗銷的案例。
不過，因目前實務上多數抵押權屬於「最高限額抵押權」，而最高限額抵押權所擔保債權的時間、種類、範圍在認定上相當廣泛，因此是否能成功運用此理由主張無效，會需要律師檢視具體個案狀況後，從舉證責任與債權性質的角度去判斷，無法單憑特定幾筆債權、債務資料，就得出最高限額抵押權可能有效或無效的結論。且依照目前最高法院揭示的舉證責任分配原則，抵押權人應先提出債權存在的證明，若無法提出，原告即有可能訴請塗銷抵押權成功。
塗銷抵押權的訴訟在繼承案件中相當常見，但並非只要提出訴訟就能勝訴，仍要看個案債權以及相關執行狀況、時效而定。另外，就算找不到抵押權人或抵押權人不願處理也沒關係，只要案件進入訴訟程序，即使抵押權人失蹤或不願意出庭，法院仍可依證據資料來做裁判，不會因此無法處理。所以，若是遇到和抵押權相關問題，建議可先諮詢專業律師，而非直接找掮客或仲介處理，才有機會省下大筆的中間人費用。
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