文／林明忠
買預售屋，付款彈性、格局可客變，看似划算；但一旦建商遲延交屋，買方想解約，才發現契約上的白紙黑字，在法院攻防中往往沒那麼管用。
很多人買預售屋，常會著眼於資金調度彈性，以及房屋格局可否客變、新屋能否省去初期整修維護成本等要素。但預售屋買賣相較於中古屋，更容易發生一些特殊糾紛，例如房屋品質與契約預定狀況不符，或是遲延完工交屋等問題。
契約白紙黑字，現實卻有落差
對消費者而言，買預售屋最期待的，無非就是完工交屋的時候。通常在預售屋合約會有「開工及取得使用執照期限」約定，其內容如下：「（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：一、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。二、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
「（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」
這些約定看起來非常清楚，明確規定建商逾期違約，會有違約金責任，甚至逾期3個月以上，買方可以解除契約。不過實務上，買方常遇到建商雖然逾期取得使用執照，但告上法院後卻不用賠償，或是違約金很少的狀況，這是為什麼呢？
法院攻防，建商可舉證延遲理由
理由之一，是建商可舉證遲延完工的正當理由。關鍵就在於，建商在訴訟中是否有合理不施工的期間可以主張？例如消費者本身有變更設計的要求，因而影響施工進度，建商通常可以主張扣除變更設計的期間。另外，工程過程中的晴雨日、停電、強風、大雨等天氣或區域因素，以及停工檢查等政府命令因素，都是在遲延完工請求違約金的訴訟攻防中常見的要素。
不過，此類遲延完工的合理扣除期間，舉證責任在建商。換言之，若建商在訴訟中無法提供客觀且正當遲延理由的證據，法院通常就會依照契約預定的日期去計算建商遲延的時間。目前法院對建商遲延完工的理由審查都頗為嚴格，若建商無法確實舉證，證明遲延事由與工程進度的因果關係，法院一般也不會將其認定為遲延完工的正當理由。
實務難題多，應求助專業人士
此外，買方主張解除契約，也可能遇上實務難題。若買方已取得房屋所有權，才主張解除契約、返還已繳價金的話，建商可於訴訟中主張「同時履行抗辯」，法院即使判決解除契約，可能也會同時命令買方要先將房屋返還賣方後，賣方才負有返還全部價金的義務。
換言之，要是建商未主動返還價金，買方要聲請強制執行，若法院因為同時履行抗辯而為同時履行的判決，則買方要先把房屋所有權移轉登記予建商之後，才能對建商聲請強制執行，退還全額價金。實務上，此種作法對買方來說比較沒有保障，但確實是不少法院在同時履行抗辯的判決中，會採行的模式。
所以，預售屋糾紛的處理如果只看契約條文，通常會在執行面碰到不少困難。而在遲延完工的糾紛中，通常也會涉及到解約過程中是否要繼續付款，以避免敗訴後被建商沒收違約金的實務問題。因此建議民眾，如遇到和預售屋解約相關的問題，應直接諮詢有經驗的律師等專業人士，比較有保障。
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