文／管清智 攝影／黃威彬
央行祭出史上最強打房，交易量瞬間腰斬，不少人都以為房價這次真的要跌了。但實價登錄攤開來看，全台預售屋均價不跌反漲，蛋黃地段更是率先動起來。房市沒有想像中冷，資金流向哪裡，才是接下來該看懂的關鍵。
2024年9月19日，央行祭出史上最強的第七波選擇性信用管制，瞬間扭轉房市多頭氣勢，釜底抽薪打趴了房市投機客，卻也殃及無辜的自用族群，甚至是政府力推的新青安購屋族。實價登錄數據顯示，這一棒打掉的是交易量：全台預售屋交易量僅剩2024年第三季的32％，中古屋相對較好，約剩63％。
至於價格？全台預售屋均價較2024年第三季反而上漲12％，中古屋則大致持平。整體房市確實很冷，但冷的是交易量，價格卻不慍不火的緩步向上。不是史上最強的第七波嗎？為何全台預售屋平均房價不跌反漲？
如果打房必然讓房價下跌，這次就不會打到第七波，當年時任央行總裁的彭淮南也不必打到第五波。購屋者必須搞懂一件事，歷次政策打房，打的是市場上爆棚的投機風氣，沒有了投機歪風，房價就交還給市場機制決定。景氣好、熱錢多、通膨增溫，房價本就該漲，反之，當然要跌。
量縮價漲 資金邏輯
2024年台灣經濟成長率5.27％，2025年來到8.76％，今年主計總處最新預估更高達9.64％，且仍在持續上修。要知道，台灣自90年代以後，常態經濟成長率大約落在3％上下，如此連續的高速成長極為罕見，這也是台股能在短短6個月內連續攻克3萬點、4萬點大關的關鍵原因。
再看資金面的最新數字：國銀存款餘額今年四月已突破65兆元，光是過去一年就增加超過5兆元，而過去20年的平均年增量僅約2兆元。短時間內台灣企業與家庭賺到的這麼多錢，會流向哪裡？股票與ETF肯定是這波熱錢的主流去向，但房地產，始終是華人世界資產配置的重要選項。在第七波緊箍咒的箝制下，投機需求退場、交易量被打掉，但紮實的剛性需求與豐沛的資金，仍持續推升房價，這就是市場機制。
蛋黃先漲 高資產進場
試想，拿1億元投資股票的高資產族群，與拿200萬元投資股票的上班族，誰更有餘裕做財務規劃與配置？光是今年股市大盤漲幅就超過50％，居高思危的意識人人都有，但真正捨得把股市賺到的快錢抽出來、轉進防禦型資產的，能有幾位？可以肯定的是，高資產族群從1億元部位中抽出20％、以2000萬元購置不動產的機會甚高；但要一位只有200萬元股票部位的上班族，在這種全民瘋股的時刻把資金全數抽出來買房，實在太難。
這也直接反映在實價登錄數據上：全台7大都會區中，大新竹預售屋房價漲幅最兇，近一年11.8％，台北市次之，近一年5％；而各都會區內，蛋黃地段漲幅已現，高單總價的豪宅建案，銷售速度明顯優於一般首購型建案。原因只有一個，高資產族群在這波股市熱錢下的資金配置。
每一次房市調整週期的關鍵落底訊號，都是蛋黃起漲；每一次房市主升段，也都是蛋黃地段先拉出價差後，蛋白、蛋殼區的比價效應接棒，形成全面性上漲。筆者近期逐季追蹤全台各都會區的實價登錄數據，已明顯感受到，全台的蛋黃都會區、各都會區內的蛋黃地段，價量表現已同步轉強。未來伴隨央行房貸管制逐步鬆綁，蛋白、蛋殼區的遞延需求將接續釋放。留給自用型買方的時間，真的不多了。筆者預期，2027年整體房市表現值得期待。
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